공인중개사 민법 기출문제 풀이 소유권과 토지소유권의 범위에 대하여

1. 서론 – 출제 포인트와 시험 경향

공인중개사 시험에서 민법 물권법 소유권은 가장 중요한 파트 중 하나입니다. 최근 10년간 30문제가 넘게 출제되었고, 평균적으로 매년 3문제 이상이 꾸준히 나오고 있습니다.

소유권 관련 문제는 크게 소유권의 개념과 법적 성질, 그리고 토지 소유권의 상하 범위를 중심으로 출제됩니다. 특히 탄력성·항구성과 같은 소유권의 본질적 성질, 자연물·농작물·광물·지하수의 귀속 문제, 토지 경계와 판례가 시험에서 반복적으로 다뤄지고 있습니다.

따라서 단순한 조문 암기보다는 판례와 기출문제를 통한 실전 적용력을 키우는 것이 핵심 전략입니다.

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2. 기출문제 연계 학습 – 실전에서 이렇게 나온다

💡 기출 예시 1

“소유권은 소멸시효의 대상이 된다.” (O/X)
정답: X → 소유권은 존속기간의 제한이 없는 항구적 권리.

💡 기출 예시 2

“임야의 자연석을 조각하여 만든 석불은 토지 소유권의 일부로 본다.” (O/X)
정답: X → 석불은 독립한 물건으로 소유권 객체가 됨.

💡 기출 예시 3

“포락된 토지가 회복 불가능한 경우에도 소유권은 여전히 존속한다.” (O/X)
정답: X → 회복 불가 시 소유권은 소멸.

👉 실제 시험에서는 소유권의 성질과 토지 소유권의 구체적 범위를 묻는 문제가 판례와 연결되어 출제됩니다.

기출문제 풀이하기

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3. 본문 요점정리

📌 소유권의 의미

• 소유자는 법이 허용하는 범위 내에서 사용·수익·처분의 권리를 행사할 수 있음

📌 소유권의 제한과 한계

• 헌법: 소유권의 내용·한계는 법률로 규정

• 민법과 특별법에 의한 제한: 상린관계, 권리남용 금지, 주택임대차보호법, 토지 관련 공법 규제 등

• 단, 사유재산제를 부정하거나 소유권의 본질적 내용을 침해하는 것은 불가

📌 소유권의 법적 성질

• 관념적 지배권: 물건에 대한 전면적 지배

• 혼일성: 사용·수익 권능과 처분 권능이 결합된 권리

• 탄력성: 제한물권이 소멸하면 소유권이 자동으로 원상회복

• 항구성: 소유권은 존속기간이 없으며 소멸시효 대상이 아님

📌 토지소유권의 범위

• 토지 소유권은 정당한 이익 범위 내에서 상하에 미침

• 수목: 입목등기·명인방법 전까지는 토지 소유권에 포함

• 농작물: 타인의 토지에서 재배한 농작물은 토지 소유권 범위 아님

• 자연석·석불: 지표면 자연석은 토지 소유권에 속하나, 가공된 석불은 독립된 물건으로 별도 소유권 인정

• 포락지: 회복 불가 → 소유권 영구 소멸 / 회복 가능 → 소유권 유지

• 광물: 미채굴 광물은 국가 소유

• 지하수·온천수: 토지의 구성 부분으로 소유권 범위에 포함

• 토지 경계: 지적공부(지적도·토지대장 등)로 확정

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4. 소유권의 법적 성질 & 토지소유권 범위 비교표

구분	핵심 내용	시험 포인트 (기출)
소유권의 법적 성질	- 혼일성: 사용·수익·처분 권능 결합 - 탄력성: 제한물권 소멸 시 자동 복귀 - 항구성: 존속기간 없음, 소멸시효 대상 아님	“소유권은 소멸시효 대상이 된다” → X
토지소유권 상하 범위	토지 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 상하에 미침	항공·지하 시설 등 분쟁 문제에서 자주 출제
수목	입목등기·명인방법 전까지는 토지 소유권에 포함	시험 빈출, 상속·매매 문제와 연계
농작물	타인의 토지에서 경작한 농작물은 토지 소유권 범위 아님	기출에서 반복적으로 출제
자연석·석불	자연석: 토지 소유권 범위 석불: 독립한 물건 → 별도 소유권	판례 포인트 문제
포락지	회복 불가 시 소유권 영구 소멸 회복 가능 시 소유권 유지	“원상회복 불가 = 소유권 소멸” 체크
광물	미채굴 광물은 국가 소유	“국가 귀속” 키워드 주의
지하수·온천수	토지의 구성 부분으로 토지 소유권 범위 포함	기본 개념 문제로 자주 등장
토지 경계	지적공부(지적도·토지대장 등)로 확정	경계 분쟁 관련 기출

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💡 학습 TIP

• 표를 외우는 것보다, 각 사례와 판례 문구를 연결해서 기억해야 함
• 특히 석불, 포락지, 광물, 지하수는 시험에서 매번 응용문제로 출제됨
• 기출문제 풀이를 통해 “어떤 경우에 소유권 범위에 속하고, 어떤 경우에 제외되는지”를 확실히 구분해야 함

5. 마무리 – 소유권 단원의 학습 전략

민법 물권법의 소유권 단원은 출제 비중이 크고 판례가 시험에 자주 등장합니다.
특히 다음 세 가지가 핵심 포인트입니다.

1. 소유권의 법적 성질: 항구성·탄력성·혼일성
2. 토지 소유권의 범위: 수목·농작물·광물·지하수 등 귀속 문제
3. 판례 예외 사례: 석불, 포락지 등

👉 학습 루틴:

• 요점정리 → 기출문제 풀이 → 판례 문구 암기
  이 과정을 반복하면 변형 문제에도 대응할 수 있습니다.

기출문제 풀이하기