1. 서론 – 점유취득시효의 중요성과 출제 경향
공인중개사 민법 시험에서 점유취득시효는 물권법 파트 중 가장
출제 비중이 높은 영역 중 하나입니다.
최근 10년간 꾸준히 출제되었으며, 특히
시효기간의 계산 기준, 소유자·점유자 변경 시 판례 적용, 완성 후 효과
등이 자주 문제로 나왔습니다.
출제자가 자주 노리는 포인트는 다음과 같습니다.
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점유취득시효의 요건(자주·평온·공연한 점유, 20년 경과 등)
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대상 권리와 물건의 구체적 범위
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시효완성 전후의 사정변경에 관한 판례 태도
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시효완성 효과와 등기 필요성
따라서 단순 암기보다는 기출문제와 판례 학습을 병행하는 것이 필수적입니다.
10년치 기출문제 풀기2. 기출문제 연계 학습 – 출제 포인트 확인
💡 예시 1
점유취득시효 완성을 위해서는 선의·무과실의 점유가 반드시 필요하다. (O/X)
👉 정답: X → 법은 선의·무과실을 요구하지 않음. 자주·평온·공연 요건만 충족하면
됨.
💡 예시 2
행정재산도 점유취득시효의 대상이 될 수 있다. (O/X)
👉 정답: X → 일반재산(구 잡종재산)은 가능하나 행정재산·보존재산은 대상 아님.
💡 예시 3
점유취득시효 완성 전에 소유자가 바뀌면, 새로운 소유자 시점부터 기산할 수 있다.
(O/X)
👉 정답: X → 원칙적으로 점유 개시 시점부터 계산해야 함.
👉 기출문제를 보면 요건과 예외 판례를 혼동시키는 문항이 많습니다. 반드시 판례 문구까지 함께 정리해야 합니다.
합격비결 기출문제 풀기3. 본문 요점정리
📌 점유취득시효의 개념
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일정 기간 동안 부동산을 자주·평온·공연하게 점유하면 소유권 취득 가능
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20년 점유 + 등기 요건 충족
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취득 효과는 점유 개시 시점으로 소급
📌 대상 권리
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인정: 소유권(공유지분 포함), 지상권, 분묘기지권, 계속·표시된 지역권
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제외: 점유권, 유치권, 저당권
📌 대상 물건
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가능: 자기 소유 부동산, 성명불상자 소유물, 국유 일반재산, 토지 일부
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불가: 행정재산·보존재산, 집합건물의 공용부분
📌 점유 요건
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자주점유(소유의사 필요)
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평온·공연한 점유 (폭력·강박·은비 점유는 인정 불가)
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추정: 자주·평온·공연 점유는 법에서 추정
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시효 완성 시 등기 필요 (실무상 이전등기 형식)
📌 시효기간과 기산점
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원칙: 점유 개시일 기준으로 20년
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소유자 변동 있어도 중단 아님
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소유자 변동 없는 경우: 주장 시점에서 역산 가능
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판례: 시효 완성 후 소유자가 변동되면 새로운 기산점에서 다시 취득시효 주장 가능
📌 시효완성 전 사정변경
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소유자 변동 → 중단 사유 아님
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점유자 변동 → 점유 분리(자기 점유만) 또는 병합 가능 (전점유자 하자도 승계)
📌 시효완성의 효과
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소급효 발생 → 점유 개시 시점부터 소유권 취득
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소유명의자는 철거·인도 청구 불가
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시효완성자는 무효 등기 말소청구 및 소유권이전등기 청구 가능
📌 시효완성 후 사정변경
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완성 전 소유권 취득자 → 시효취득 대항 불가
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완성 후 근저당권 설정 → 담보권 제한 있는 소유권 취득
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미등기 토지: 완성 당시 소유자 명의 보존등기 인정
📌 점유 상실의 효과
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완성 후 점유 상실해도 이전등기청구권은 존속
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단, 10년간 행사하지 않으면 소멸시효 완성
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승계 점유자는 직접 권리 청구 불가, 대위 행사만 가능
4. 마무리 – 학습 전략
점유취득시효 단원은 조문+판례 결합형 문제가 대부분입니다.
출제자가 주로 활용하는 포인트는 다음과 같습니다.
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점유 요건 (자주·평온·공연)과 추정 규정
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소유자·점유자 변동 시 효과
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완성 후 사정변경과 판례 적용
👉 학습 순서:
① 개념 요약 → ② 기출문제 풀이 → ③ 판례 키워드 암기
이 3단계를 반복하는 것이 고득점의 핵심 전략입니다.
