공인중개사 민법 법률행위와 법률규정에 의한 부동산 물권변동
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공인중개사 민법 요점 정리와 기출문제
민법 물권법 법률행위에 의한 물권변동와 법률규정에 의한 물권변동에 대해 요점 정리와 기출문제를 공부하겠습니다.
물권변동의 원인
법률행위에 의한 물권변동
당사자의 의사에 의해서 물권이 변동되는 경우이다. 법률행위를 통한 부동산의 물권이 변동되기 위해서는 등기를 법률행위를 통한 동산의 물권이 변동되기 위해서는 인도를 하여야 한다.
법률의 규정에 의한 물권변동
당사자의 의사에 의하지 않고 일정한 요건이 충족되면 당연히 물권이 변동되는 경우이다. 예컨대 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정이 의한 물권변동이 있는데 이러한 물권의 변동은 공시방법인 등기나 인도가 없어도 효력이 발생한다.
물권 변동과 공시, 공신의 원칙
공시의 원칙이란
물권은 제3자에게도 이해관계를 미치는 배타적인 관계이므로 물권의 존재와 그 내용 또는 물권의 변동을 외부에서 인식할 수 있는 일정한 공시방법을 갖추어야 한다는 원칙이다.
공신의 원칙이란
공시방법을 신뢰하여 거래를 한 자가 있는 경우 진실한 권리관계가 합치하지 않다라도 공시된 대로 권리가 존재하는 것으로 인정해 주자는 원칙을 말한다. 현행법은 부동산물권의 공시방법인 등기의 공신력을 인정하지 않으므로 진정한 권리자를 보호한다.
부동산 물권의 변동
법률행위에 의한 물권변동
제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
- 교환계약에 의한 부동산물권의 이전
- 매매예약완결권 행사로 부동산 소유권 취득
- 등기된 입목에 대한 저당권의 취득
- 법원의 이행판결에 의한 소유권이전
- 점유취득시효
- 점유취득시효에 의한 지역권 취득
- 현물분할 합으로 공유 토지에 대한 단독소유권 취득
- 공유물분할청구소송에서 현물분할의 협의가 성립되어 조정이 된 때 공유자들의 소유권 취득
법률의 규정에 의한 물권변동
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
- 상속재산의 귀속 - 피상속인의 사망 시
- 합병에 의한 법인부동산의 소유권 이전
- 토지 수용하고 보상금을 모두 지급한 경우
- 경매절차에서 경락받고 경락대금 모두 납부한 경우
- 구분소유권 취득자의 공용부분에 대한 지분 취득
- 피담보채무의 변제로 저당권 소멸
- 혼동으로 지상권 저당권 소멸
- 존속기간만료에 의한 지상권 소멸
- 신축건물의 소유권 취득(원시취득)
- 분묘기지권의 취득
- 법정지상권의 취득
- 법정저당권의 취득
- 전세권의 법정갱신
- 증여계약 취소에 의한 소유권의 복귀
- 형성판결은 등기를 요하지 않는다. 판결이 확정될 때 물권 변동이 이루어지는데, 공유물분할 판결에 의한 소유권 취득, 상속재산 분할 판결 등이 있다.
- 소유권이전등기절차를 이행하라는 이행판결이 확정된 때에는 이전등기 시에 부동산물권이 변동된다.
- 1동의 건물 중 구분된 건물부분이 구조상 이용상 독립성을 갖추고 구분행위로 구분소유권을 취득하는 경우
중요 판례
- 채권행위가 실효되면 이전되었던 물권은 말소등기 없이도 당연히 물권이 회복된다.
- 매매계약이 합의해제된 경우 매도인의 소유권 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권으로 소멸시효의 대상이 아니다.
- 재단법인 설립에 있어서 출연재산이 부동산인 경우 등기를 필요로 하지 않지만 제3자에 대한 관계에 있어서는 등기를 필요로 한다.
- 전세권의 법정갱신은 등기 없이 당연히 전세권이 갱신되고 제3자에게 대항할 수 있다.
- 전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸된다.
법률행위에 의한 부동산 물권변동, 법률규정에 의한 부동산 물권변동에 대해서 이해되셨나요? 아래 기출문제에서 확인해 보세요!
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