민법 108조 통정허위표시 총정리 | 의의·요건·효과·판례 [공인중개사 민법 요점정리]

 

공인중개사 민법 총칙에서 중요한 단원 중 하나가 바로 **민법 제108조 통정한 허위의 의사표시(통정허위표시)**입니다.
최근 10년간 공인중개사 시험에서 6문제가 출제될 만큼, 평균적으로 2년에 1문제 이상 나오는 단원으로 출제 비중이 높은 핵심 파트입니다.

이 글에서는 통정허위표시의 의의, 요건, 법률효과, 판례를 체계적으로 정리하고, 출제된 기출문제까지 학습해 보겠습니다.

10년치 기출문제 풀기

민법 108조 (통정한 허위의 의사표시)

① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

1. 통정허위표시의 의의

통정한 허위의 의사표시란 상대방과 짜고(통정) 하는 진의 아닌 의사표시를 말합니다.
즉, 표의자와 상대방이 합의하여 실제와 다른 가장(假裝)된 외관을 만드는 것이며, 이 과정에서 숨겨진 법률행위(은닉행위)가 있는 경우 그 은닉행위는 유효할 수 있습니다.

2. 통정허위표시의 요건

1. 의사표시 존재
2. 의사와 표시 불일치
3. 표의자가 불일치를 알고 있어야 함
4. 상대방과의 통정(합의)

※ 허위표시의 동기나 이유는 불문합니다.

3. 통정허위표시의 법률효과

• 당사자 간의 법률행위는 언제나 무효

• 무효는 누구든지 주장할 수 있음

• 이행 전이라면 이행 불필요, 이행 후라면 부당이득반환청구 및 소유권 반환청구 가능

• 채권자는 무효를 주장할 수 있으며, 채권자대위권 행사 가능

• 사해행위 요건 충족 시 채권자취소권 행사 가능

4. 통정허위표시 판례

• 주택임대차 계약의 형식을 빌려 대항력 외관만 만든 경우 → 통정허위표시로 무효

• 실제 사용·수익 의사가 없는 계약은 무효로 판단됨

5. 제3자와의 관계

민법 108조 2항에 따라, 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.

• 제3자는 선의이면 충분 (무과실 불요)

• 선의 여부는 법률상 새로운 이해관계를 맺은 시점에서 판단

• 선의의 제3자로부터 전득한 자는 비록 악의더라도 보호받음

제3자에 해당하는 자

• 가장매수인으로부터 매수·저당권 설정받은 자

• 가장저당권 실행으로 경락받은 자

• 가등기 취득자, 대금채권 양수인, 소비대차 반환채권 양수인

• 타인 명의 예금통장의 예금채권 양수인

• 압류채권자, 임금채권 가장양도의 전부채권자, 파산관재인 등

제3자에 해당하지 않는 자

• 가장매매 손해배상청구권 양수인

• 채권 가장매매의 채무자

• 주식 가장매매에서 그 주식회사

• 당사자의 상속인

• 본인이나 법인(대리인·대표자가 허위표시 한 경우)

• 추심 목적 양수인, 일반채권자, 후순위 저당권자 등

👉 시험에서 “누가 제3자에 해당하는가?” 가 자주 출제됩니다.

합격비결 기출문제 풀기

6. 통정허위표시 적용범위

• 상대방 있는 법률행위에만 적용

• 가족법상 법률행위, 공법행위에는 적용되지 않음

✅ 마무리

오늘은 민법 108조 통정허위표시의 의의, 요건, 효과, 판례 및 제3자와의 관계를 정리했습니다.
공인중개사 민법 시험에서는 출제 빈도가 높은 단원이므로 반드시 숙지해야 하며, 특히 제3자의 범위를 구분하는 문제가 자주 나오니 꼼꼼히 학습하세요.