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공인중개사 시험 민법에서 유치권의 효력과 소멸은 자주 출제되는 단원입니다. 특히 유치권자가 가지는 인도거절권, 경매권, 간이변제충당권, 과실수취권, 비용상환청구권은 시험 포인트이므로 반드시 숙지해야 합니다.
1. 유치권의 효력
① 인도거절권 (물권적 효력)
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유치권자는 채권이 변제될 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.
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매수인이나 경락인에 대해서도 인도거절 가능하나, 피담보채권의 변제를 청구할 권리는 없음.
② 견련관계 있는 목적물에 한정
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유치권은 반드시 채권과 관련 있는 목적물에 대해서만 인정됩니다.
③ 상환급부판결
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법원은 보통 피담보채권 변제 ↔ 목적물 인도를 동시에 명하는 판결(원고일부승소판결)을 내립니다.
④ 선관주의 의무
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유치권자는 목적물을 선량한 관리자의 주의로 점유해야 하며,
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소유자 동의 없이 사용·수익 불가.
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유치권을 임차한 제3자는 소유자 및 경락인에게 대항할 수 없습니다.
⚖ 판례 포인트
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보존행위 목적의 사용은 적법.
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유치권자가 주택에 거주한 경우 보존행위로 인정되나, 차임 상당 이득 반환 의무 있음.
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유익비 상환청구권에 기초한 유치권 행사 중 사용한 경우에도 임료 상당액 반환 필요.
⑤ 소멸시효와의 관계
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유치권 행사만으로 피담보채권 소멸시효 진행은 중단되지 않음.
2. 피담보채권 만족을 위한 권능
① 경매권
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유치권자는 목적물을 경매 청구할 수 있으나, 우선변제권은 없음.
② 간이변제충당권
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법원의 허가를 받아 감정가를 기준으로 유치물을 직접 변제에 충당 가능.
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청구 전 반드시 채무자에게 통지해야 함.
③ 과실수취권
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유치권자는 목적물의 천연과실·법정과실을 수취하여 피담보채권 변제에 충당 가능.
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예: 건물 임대차 차임도 포함됨.
3. 유치권의 소멸 사유
일반 소멸 사유
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피담보채권 소멸(변제·소멸시효 등) → 부종성에 따라 유치권도 소멸
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목적물의 멸실, 혼동, 수용, 포기 등
유치권 특유의 소멸 사유
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의무 위반 – 선관주의 위반, 권능 초과 사용·대여·담보 제공 시 소멸 청구 가능
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상당한 담보 제공 – 채무자가 담보 제공하면 소멸 가능
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점유 상실 – 점유 잃으면 소멸하나, 점유회수청구권으로 회복 시 소멸하지 않은 것으로 봄
4. 유치권자의 비용상환청구권
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필요비 상환청구권
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유치권자가 필요비 지출 시 소유자에게 상환 청구 가능
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유익비 상환청구권
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유익비 지출 시 목적물의 가치 증가가 현존하면 상환 청구 가능
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소유자는 지출액 또는 증가액 중 선택 가능
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법원은 상환기간을 유예할 수 있음
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✅ 공인중개사 민법 시험 포인트
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유치권 효력 = 인도거절권 + 경매권 + 간이변제충당권 + 과실수취권
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선관주의 위반·무단 사용 시 → 유치권 소멸 가능
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소멸시효는 중단되지 않는다는 점 출제 빈도 높음
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비용상환청구권: 필요비는 무조건, 유익비는 현존 증가가 있을 때만
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