민법 물권법에서 저당권의 효력 범위는 공인중개사 시험뿐 아니라 법학 학습에서도 핵심적으로 다뤄집니다. 특히 저당권이 부합물, 종물, 과실에 미치는 범위와 물상대위권의 인정 여부는 기출문제에서 반복적으로 출제되는 부분입니다. 이번 글에서는 이를 체계적으로 정리해 보겠습니다.
저당권의 물적 효력 범위
저당권은 단순히 저당권 설정 당시의 본체에만 효력이 미치는 것이 아니라, 부합물과 종물에도 확장됩니다. 다만, 과실은 일정한 조건에서만 저당권의 효력이 적용됩니다.
1. 부합물에 대한 저당권 효력
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원칙: 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에도 미칩니다.
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예외: 설정행위에서 달리 약정하거나, 법률 규정이 있는 경우는 제외됩니다.
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시기 불문: 부합이 저당권 설정 전인지 후인지는 상관없습니다.
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경매 시: 경매 절차에서 부합물이 목적물로 평가되지 않더라도 효력은 미칩니다.
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비용상환청구권: 물상보증인이나 제3취득자가 부합을 위해 지출한 필요비·유익비는 상환청구권을 가지며, 우선변제 받을 수 있습니다.
👉 따라서, 저당권은 단순히 본체뿐 아니라 부속된 가치까지 포괄적으로 보호합니다.
2. 종물에 대한 저당권 효력
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저당권의 효력은 저당부동산의 종물과 종된 권리에도 미칩니다.
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예시: 건물저당권은 건물 존립을 위한 토지임차권, 지상권을 포함하며, 구분건물의 저당권에는 대지사용권도 포함됩니다.
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단, 토지저당권은 지상 건물에 효력이 미치지 않음을 유의해야 합니다.
👉 시험 포인트: 토지와 건물의 관계에서 부합과 종물의 구분은 자주 출제되는 부분입니다.
3. 과실에 대한 저당권 효력
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원칙적으로 저당권의 효력은 과실에 미치지 않습니다.
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다만, 저당권 실행으로 압류가 된 이후 발생한 과실은 효력이 인정됩니다.
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제3자가 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 경우, 저당권자는 압류 사실을 통지해야만 대항할 수 있습니다.
👉 즉, 과실은 압류 여부와 통지 절차가 시험의 핵심 포인트입니다.
4. 물상대위권
저당목적물이 멸실·훼손·공용징수로 소멸했을 때, 그 목적물에 갈음하는 금전이나 물건에 저당권의 효력이 인정되는 제도를 물상대위라고 합니다.
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인정 사례
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제3자의 불법행위로 인한 손해배상청구권
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화재보험금 청구권
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전세권 소멸 시 전세금 반환청구권
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불인정 사례
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매매대금이나 임대차 차임은 물상대위 대상이 아님
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공익사업법에 따른 협의취득 보상금은 저당권자의 물상대위 대상 아님
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요건: 물상대위를 행사하려면 금전 지급 또는 인도 전에 압류해야 합니다.
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반드시 저당권자 본인이 압류해야 하는 것은 아니며, 타인의 압류도 가능하다는 판례가 있습니다.
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👉 따라서 물상대위는 저당권의 담보가 목적물 소멸로 무력화되지 않도록 보완하는 중요한 제도입니다.
공인중개사 시험 대비 핵심 체크
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저당권 효력은 부합물·종물에는 미치지만, 과실에는 원칙적으로 미치지 않음
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과실은 압류 이후부터 저당권 효력 발생
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물상대위는 보험금, 손해배상금, 전세금 반환청구권에는 인정되나 매매대금·차임, 협의취득 보상금에는 불인정
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물상대위권 행사 요건은 압류 선행
결론
저당권은 담보물 자체뿐만 아니라 그에 종속된 권리와 부속물, 그리고 일정한 경우 대체적 가치에도 효력을 미치는 중요한 권리입니다.
특히 부합물·종물·과실·물상대위는 공인중개사 민법에서 매년 빠지지 않고 출제되는 핵심 주제이므로, 정확한 범위와 예외를 숙지하는 것이 필수입니다.
👉 시험을 준비하는 수험생이라면 이 부분을 반드시 암기하고, 판례까지 꼼꼼히 확인해 두는 것이 합격의 지름길입니다.
