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민법 물권법의 핵심인 근저당권 단원입니다. 근저당권의 성립요건, 채권최고액, 확정 전 효력, 확정 사유와 시기를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
근저당의 개념
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근저당은 담보할 채권의 최고액만 정하고 불확정한 채권을 담보하는 저당권입니다.
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일반 저당권과 달리 피담보채권의 증감·변동이 가능하며, 이는 부종성이 완화된 형태입니다.
근저당권의 성립요건
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기본계약의 존재
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피담보채권의 범위를 정하는 기준이 포함된 계약(계속적 거래계약).
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존속기간 및 소멸사유를 정하는 것이 일반적입니다.
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판례: 근저당권 설정행위와 별도로 피담보채권 성립을 위한 법률행위가 필요합니다.
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등기 요건
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근저당권은 반드시 등기해야 하며,
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채권최고액
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근저당권 설정의 취지
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채무자
는 필요적 등기사항입니다.
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채권최고액의 의미와 효과
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채권최고액은 근저당권자의 우선변제 한도를 정합니다.
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원본, 이자, 위약금, 손해배상금이 포함되며, 실행비용은 제외됩니다.
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피담보채권이 최고액을 넘어도 채무자는 채권 전액을 변제해야 말소를 청구할 수 있습니다.
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단, 물상보증인·제3취득자는 최고액만 변제해도 말소를 청구할 수 있습니다.
근저당권 확정 전 효력
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확정 전 발생한 권리변동은 근저당권 효력에 영향을 주지 않습니다.
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판례에 따르면:
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확정 전 채무자 변경, 채무 범위 변경이 가능하며, 변경 전 채권은 피담보채권에서 제외됩니다.
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확정 전 채권 일부 양도 시, 양수인은 근저당권을 승계하지 못합니다.
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근저당권의 확정 사유와 시기
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일반적인 확정 사유
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존속기간, 결산기 도래 시 확정.
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존속기간이 없으면 거래관계 종료 또는 기본계약 해지 시 확정됩니다.
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경매신청 시 확정
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근저당권자가 채무불이행으로 경매 신청하면 확정됩니다.
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제3자의 경매신청도 확정 사유이며, 시기는 매각대금 완납 시입니다.
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파산·회생절차 개시 시 확정
근저당권 확정의 효과
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확정 후 근저당권은 일반저당권으로 전환됩니다.
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확정 후 새롭게 취득한 채권은 피담보채권에 포함되지 않습니다.
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단, 이자·지연손해금은 확정 후 발생한 것도 포함됩니다.
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확정된 근저당권은 피담보채권과 함께 양도 가능합니다.
✅ 정리 포인트
근저당권은 채권최고액 설정, 확정 전 효력의 유연성, 확정 사유와 시기, 확정 후 효과까지 종합적으로 이해해야 하는 공인중개사 시험 필수 단원입니다.
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