부동산 담보제도에서 가장 중요한 개념 중 하나가 바로 저당권입니다. 공인중개사 시험에서도 저당권은 꾸준히 출제되는 핵심 단원으로, 최근 10년 동안만 19문제가 출제될 정도로 비중이 높습니다. 이번 글에서는 저당권자와 저당권설정자의 권리와 의무, 저당권의 성립 요건, 그리고 피담보채권의 범위를 체계적으로 정리해 보겠습니다.
저당권의 의의와 법적 성질
저당권이란 채권자가 채권의 담보를 위해 채무자의 재산을 점유하지 않고도 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
법적 성질은 다음과 같습니다.
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물권적 성격을 가지며, 제3자에게도 효력을 주장할 수 있습니다.
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기본적으로 약정담보물권으로, 저당물 소유자와의 계약에 의해 설정되지만, 예외적으로 법률 규정에 의해서도 발생할 수 있습니다.
저당권의 객체
저당권은 반드시 등기나 등록이 가능한 재산에 설정할 수 있습니다.
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부동산, 지상권, 전세권
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집합건물의 구분소유권(단, 공용부분에는 불가)
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공유지분도 가능
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등기된 선박, 자동차, 항공기, 건설기계, 광업권, 어업권 등
즉, 저당권은 재산적 가치와 독립성을 가진 권리에 설정되는 것이 원칙입니다.
저당권의 성립 요건
저당권은 크게 저당권 설정계약과 등기라는 두 가지 요건을 충족해야 성립합니다.
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저당권 설정계약
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당사자의 합의로 이루어지며, 불요식 계약이므로 서면 형식이 반드시 필요한 것은 아닙니다.
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조건부나 기한부 설정도 가능하며, 채권발생 계약에 종속합니다.
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저당권자
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피담보채권의 채권자가 원칙적인 저당권자입니다.
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다만, 채권양도에 의해 제3자가 저당권자가 될 수도 있습니다.
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저당권설정자
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채무자 본인뿐 아니라 제3자(물상보증인)도 될 수 있습니다.
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단, 저당권 설정은 처분행위이므로 원칙적으로 소유자여야 합니다.
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저당권설정 등기
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등기는 저당권의 성립요건이며, 원본채권액·채무자·변제기·이자·손해배상 약정 등을 기재해야 합니다.
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저당권의 피담보채권
저당권은 특정 채권을 담보하기 위해 설정됩니다.
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금전채권뿐 아니라 특정 급부채권도 가능
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장래채권, 조건부채권, 시기부 채권도 허용
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저당권은 부종성을 가지므로, 피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸합니다.
즉, 저당권은 독립된 권리가 아니라 피담보채권에 종속되는 권리라는 점이 중요합니다.
저당권의 효력 범위
저당권은 단순히 원본채권만 담보하는 것이 아니라 다음 항목까지 포함합니다.
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원본채권
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이자와 위약금 (약정이 있으면 등기에 기재)
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채무불이행 손해배상금 (등기 없이도 인정)
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저당권 실행비용 (등기 불필요)
단, 지연손해금은 원본의 변제기 경과 후 1년분까지만 제3자에 대해 효력이 인정됩니다.
피담보채권의 범위
저당권이 담보하는 채권의 범위는 법적으로 명확히 구분됩니다.
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원본은 일부만 담보하는 것도 가능
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이자·위약금은 약정 후 등기 필요
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손해배상·실행비용은 등기 없이도 인정
즉, 저당권자는 원본뿐 아니라 부수채권까지 함께 보호받을 수 있습니다.
저당권의 불가분성
저당권은 불가분성을 가집니다. 즉, 채무 전액이 변제되기 전까지 저당권자는 저당물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있습니다.
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일부 변제가 이루어졌더라도 저당권은 전부에 존속
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채무자 또는 저당권설정자는 전액 변제하지 않는 이상 저당권의 제한을 주장할 수 없음
저당권의 순위
저당권은 설정의 시간적 순서에 따라 우선순위가 정해집니다.
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먼저 설정된 저당권자가 우선변제를 받음
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다만, ‘순위승진의 원칙’에 따라 선순위 저당권 소멸 시 후순위 저당권자가 승진할 수 있습니다.
마무리: 공인중개사 시험 대비 핵심 포인트
저당권은 민법 물권법의 중요한 부분으로, 시험에서 매년 출제되는 핵심 주제입니다.
특히 저당권의 성립 요건, 피담보채권의 범위, 불가분성, 순위는 기출문제에서 반복적으로 다뤄지고 있으므로 반드시 숙지해야 합니다.
👉 시험 대비를 위해서는 저당권자와 저당권설정자의 법적 지위, 피담보채권의 부종성, 그리고 저당권의 효력 범위를 집중적으로 정리해 두는 것이 좋습니다.
