공인중개사 민법 물권법 – 자주점유와 타주점유 완벽 정리

공인중개사 민법 물권법 – 자주점유와 타주점유 완벽 정리

자주점유와타주점유

공인중개사 민법에서 점유권 파트 중 자주점유와 타주점유는 매년 꾸준히 1~2문제씩 출제되는 핵심 영역입니다.
특히 자주점유의 추정, 타주점유로 인정되는 판례, 점유형태 전환 요건은 시험에서 함정 포인트로 자주 활용됩니다.

이번 글에서는 핵심 개념 + 기출문제 예시 + 판례 포인트를 한 번에 정리하여, 실전에서 흔들리지 않도록 준비하겠습니다.

목차

1. 출제 경향과 함정 포인트

매년 1~2문제 출제
판례 문구의 세부 뉘앙스까지 알아야 함
자주점유로 추정되지 않는 경우와 전환 요건이 자주 함정으로 등장
시험에서는 “추정 규칙”과 “예외 상황”을 변형해 출제하는 경향

2. 자주점유와 타주점유의 개념

구분	의미	예시
자주점유	소유 의사를 가지고 하는 점유	매매·증여로 인한 점유, 착오로 타인 토지를 자기 토지로 믿고 점유
타주점유	소유 의사 없이 하는 점유	제한물권 점유(전세권·지상권), 명의수탁자 점유, 무권한 매도인 점유

💡 판단 기준

점유 개시 시의 외형과 객관적 사정을 기준으로 판단
점유자의 내심 의사는 고려하지 않음

3. 자주점유의 추정과 예외

원칙: 점유자는 자주점유로 추정
입증 책임: 타주점유를 주장하는 사람이 입증해야 함

📌 판례 포인트

매매 무효 또는 무권리 매도인의 점유 → 원칙적으로 자주점유 추정
점유 승계인도 자신의 점유만 주장하면 자주점유 추정
예외: 악의의 무단점유(권원 없음·그 사실 인지)는 추정 불인정

4. 타주점유로 인정되는 경우

제한물권 점유(전세권, 지상권)
명의수탁자의 점유
부동산매도인이 소유자 동의 없이 점유 지속
분묘 소유자가 토지를 점유하는 경우
경락으로 소유권 상실 후 점유 지속
공유자 1인이 전부 점유하더라도 다른 공유자의 지분 범위 내에서만 점유
악의의 무단점유

5. 점유형태 전환 요건

타주점유 → 자주점유 전환

새로운 자주점유 권원 취득
소유자에 대한 소유 의사 표시 필요
단순한 소유권보존등기만으로는 전환 불가
상속 시 피상속인의 점유 성질 그대로 승계

자주점유 → 타주점유 전환

부동산 매도 후 인도의무 발생
패소 판결 확정 후 점유 지속 시

6. 기출문제 예시

문제 1

부동산을 매수하여 점유하게 된 자가, 매매가 무효로 되어 불법점유가 된 경우에도 자주점유로 인정된다. (O/X)
✅ 정답: O → 점유 개시 당시의 외형과 객관적 사정으로 판단

문제 2

명의수탁자의 점유는 자주점유로 추정된다. (O/X)
✅ 정답: X → 명의수탁자의 점유는 타주점유

문제 3

타주점유자가 자신의 명의로 소유권보존등기를 한 경우, 자주점유로 전환된다. (O/X)
✅ 정답: X → 소유 의사 표시나 새로운 권원 취득이 필요

기출문제 풀이하기

7. 공부 전략과 마무리

요점정리 → 기출풀이 → 오답분석의 3단계 학습이 효과적
판례 문구를 단순 암기하는 것이 아니라, 예외 상황과 전환 요건을 구체적으로 익혀야 함
기출문제를 통해 “추정이 깨지는 조건”과 “전환되는 시점”을 반복 학습