물권법 점유권 승계·하자 있는 점유·선의·악의 점유 [공인중개사 민법 요점 정리]

 

공인중개사 민법에서 점유권 승계와 하자 있는 점유, 선의·악의 점유는 매년 빠짐없이 출제되는 핵심 영역입니다.

특히 점유의 병합·분리, 하자 승계 여부, 악의 점유 전환 시점은 판례와 조문을 모두 이해해야 풀 수 있는 문제로, 단순 암기만으로는 대응하기 어렵습니다.

이번 글에서는 핵심 개념 + 기출문제 예시 + 판례 포인트를 종합 정리하여, 실전에서도 흔들리지 않는 학습을 도와드리겠습니다.

합격비법 기출문제 풀기

1. 출제 포인트와 시험 경향

• 매년 1~2문제 이상 꾸준히 출제

• 승계 시 하자 포함 여부와 악의 전환 시점이 자주 함정 포인트

• 기출에서는 ‘시점’과 ‘하자’ 개념을 변형해 출제하는 경향

• 조문과 판례를 함께 이해해야 오답 방지 가능

2. 점유권 승계의 효과 – 분리와 병합

구분	내용	특징
분리	자기 점유만 주장	전 점유자의 점유와 무관
병합	자기 점유 + 전 점유자의 점유 합산	전 점유자의 하자까지 승계

📌 중요 판례

• 상속인은 피상속인의 점유를 떠나 자기 점유만 주장할 수 없음

• 전 점유자의 점유를 주장할지 여부는 임의이지만, 임의의 시점 선택은 불가

• 전 점유자의 점유를 주장하면 하자까지 승계

3. 하자 있는 점유와 하자 없는 점유

구분	정의	예시
하자 있는 점유	악의·과실·강폭·은비·불계속 중 일부 결함 존재	강제 점유, 불법 점유
하자 없는 점유	선의·무과실·평온·공연·계속 충족	정상적인 매매 점유

💡 민법상 추정 규정

• 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정

• 전후 양 시기에 점유 사실이 있으면 계속 점유로 추정 (점유자가 달라도 적용)

4. 선의 점유와 악의 점유

• 선의 점유: 본권이 있다고 믿고 점유

• 악의 점유: 본권이 없음을 알거나 의심하며 점유

📌 판례 기준

• 원칙적으로 점유자는 선의로 추정

• 본권 소송에서 패소 시, 소 제기 시점부터 악의 점유로 간주
  (판결 선고일부터가 아님에 주의)

5. 기출문제 예시

문제 1

상속인은 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유만 주장할 수 있다. (O/X)
✅ 정답: X → 상속인은 피상속인의 점유만 따로 떼어 주장 불가

문제 2

점유자가 전 점유자의 점유를 주장하면, 그 하자는 승계하지 않는다. (O/X)
✅ 정답: X → 하자까지 승계

문제 3

본권 소송에서 패소한 경우, 판결 선고일부터 악의 점유로 간주된다. (O/X)
✅ 정답: X → 소 제기 시부터 악의 점유로 간주

10년치 기출문제 풀기

6. 공부 전략과 마무리

• **승계 방식(분리·병합)**과 하자 승계 여부를 구분해야 함

• 악의 전환 시점은 소 제기일이라는 점을 반드시 기억

• 기출문제에서 자주 쓰이는 변형 패턴: “하자 있는 점유 승계 여부” + “악의 간주 시점”

• 합격 전략: 요점정리 → 기출 풀이 → 오답 분석 반복