공인중개사 민법에서 매도인의 담보책임 중 ‘권리의 하자에 대한 담보책임’은 매년 출제되는 핵심 단원입니다.
타인 권리 전부·일부의 매매, 수량부족·일부멸실, 용익권 제한, 저당권 실행 등은
모두 자주 등장하는 기출 포인트입니다.
이번 글에서는 각각의 요건과 담보책임 효과를 정리해보겠습니다.
10년치 기출문제보기1. 권리의 하자란 무엇인가?
매매 목적물에 권리상의 하자가 존재하는 경우, 매도인은 매수인에게 담보책임을
집니다.
이때 매도인의 과실 유무는 상관없으며, 매도인이 권리를 취득·이전할 수 없는
경우에도 책임이 발생합니다.
2. 타인 권리 전부의 매매
매매 목적물이 타인에게 속한 경우, 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 이전해야 합니다.
주요 판례 요약
- 명의신탁자가 신탁 부동산을 매도한 경우 → 타인 권리 아님
- 부동산 매수인이 등기 없이 전매한 경우 → 타인 권리매매 아님
요건
- 매매 목적이 타인의 권리일 것
- 매도인이 권리를 취득·이전할 수 없을 것
- 불능 사유는 불문
효과
- 매수인은 선의·악의 불문 해제 가능
- 선의의 매수인은 손해배상청구 가능 (불능 당시 시가 기준)
- 제척기간 제한 없음
선의의 매도인의 해제권
- 매도인이 권리가 자기 것임을 몰랐다면, 손해배상 후 계약 해제 가능
- 매수인이 악의일 경우 손해배상 없이 해제 가능
3. 타인 권리 일부의 매매
요건
매매 목적물의 일부가 타인 소유이며, 매도인이 이를 취득·이전할 수 없는 경우
담보책임
- 매수인은 그 비율만큼 대금감액청구 가능
- 잔존 부분만으로는 매매 의사가 없을 경우 계약 해제 가능
- 선의의 매수인은 손해배상청구 가능 (이행이익 기준)
- 제척기간 : 선의 → 사실을 안 날로부터 1년, 악의 → 계약일로부터 1년
4. 수량부족 또는 일부멸실
수량을 지정한 매매에서 실제 수량이 부족하거나 일부가 멸실된 경우, 매수인이 이를 알지 못했다면 타인 권리 일부 매매 규정을 준용합니다.
요건
- 수량을 지정한 매매일 것
- 실제 수량이 부족하거나 일부 멸실될 것
- 매수인이 선의일 것
주요 판례 포인트
- 아파트 분양계약처럼 면적 기준으로 대금이 정해진 경우 → 수량 지정 매매
- 단순 공부상 표시는 특정 목적물 확인용일 뿐 → 수량 지정 아님
- 가격 결정의 주요 기준이 면적일 경우 → 수량 지정 매매 인정
담보책임 효과
- 대금감액청구권
- 계약해제권
- 손해배상청구권
5. 용익권 제한에 따른 담보책임
매수인의 사용·수익을 방해하는 권리(지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권,
등기된 임차권 등)가 존재하거나,
존재해야 할 지역권이 없는 경우 매도인은 담보책임을 집니다.
요건
-
매수인이 선의일 것
효과
- 계약 해제 가능
- 손해배상청구 가능
- 방해권리를 안 날로부터 1년 내 행사
6. 전세권·저당권이 설정된 목적물의 담보책임
요건 및 효과 요약
① 저당권 설정 시
- 저당권 실행으로 소유권을 취득할 수 없거나 잃은 경우 → 계약 해제 가능
- 매수인이 자기 출재로 소유권 보존 시 → 매도인에 상환청구 가능
- 손해배상청구 가능, 제척기간 없음
② 전세권 설정 시
-
전세권자의 우선변제권, 경매청구권 행사 시 → 저당권 실행과 동일하게 처리
③ 기타의 경우
-
압류, 가압류, 가등기 본등기 등도 유사하게 적용
마무리 요약 – 권리의 하자 담보책임 핵심 포인트
| 구분 | 매수인 권리 | 제척기간 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 타인 권리 전부 | 해제권, 손해배상청구권 | 제한 없음 | 무과실책임 |
| 타인 권리 일부 | 감액청구권, 해제권, 손해배상청구권 | 1년 | 선의 기준 |
| 수량부족·일부멸실 | 감액·해제·배상 | 1년 | 수량 지정 매매만 해당 |
| 용익권 제한 | 해제·배상 | 1년 | 선의 매수인만 |
| 저당권·전세권 실행 | 해제·배상·상환청구 | 제한 없음 | 고난도 출제 유형 |
학습 전략
- 핵심 키워드 암기 : 무과실책임, 대금감액청구권, 제척기간 1년
- 판례 위주 학습 : 수량 지정 매매, 선의·악의 구별
- 기출문제 반복풀이 : 10년간 출제 패턴 확인 필수
📌 권리의 하자에 대한 담보책임은 공인중개사 민법 고득점의 분수령입니다. 기출문제를 반복 분석하고, 사례형 판례를 이해하는 것이 합격의 핵심입니다.
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