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공인중개사 민법에서 매도인의 담보책임은 매년 출제되는 핵심 단원입니다.
그중에서도 특정물·불특정물 매매의 하자, 채권 매도인의 담보책임, 경매에서의 담보책임은 반드시 정리해야 할 부분입니다.
이번 글에서는 각 유형별 요건과 판례, 담보책임 효과를 시험 출제 포인트 중심으로 정리했습니다.
10년치 기출문제 풀기1. 특정물매매에서의 하자 담보책임
의의
특정물매매에서 ‘하자’란 매매 목적물에 존재하는
물질적 결함 또는 성능상 결함을 의미합니다. 이는 단순한
외관상의 문제뿐 아니라 법률적 제한이나 장애까지 포함됩니다.
판례 포인트
건축용 토지를 매수했으나 건축허가가 불가능한 경우 →
법률적 장애도 하자에 해당
판단 시점은 계약 성립 시를 기준으로 합니다.
요건
- 매매 목적물에 하자가 존재할 것
- 매수인이 선의이며 무과실일 것
담보책임 효과
- 손해배상청구권 : 매도인은 무과실책임을 부담하며, 과실상계는 적용되지 않음
- 계약해제권 : 하자의 정도가 중대한 경우
- 제척기간 : 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 내 행사해야 함
2. 불특정물매매(종류매매)에서의 하자 담보책임
의의
불특정물매매(종류매매)에서는 특정이 이루어지기 전까지 매도인이
하자 없는 물건을 인도할 의무를 지므로, 특정 전에는
담보책임이 발생하지 않습니다. 특정된 이후 하자가
발생하면 담보책임이 문제됩니다.
담보책임 내용
1. 매수인의 선택에 따라
- 해제권
- 손해배상청구권
- 완전물급부청구권 : 하자 없는 물건으로 교환 요구 가능
2. 행사기간 : 하자를 안 날로부터 6개월 내
👉 공인중개사 시험에서는 “불특정물매매에서는 특정 전 하자에 대해 담보책임이 인정되지 않는다”는 문장이 자주 출제됩니다.
3. 채권 매도인의 담보책임
의의 및 요건
채권 매매에서도 매도인은 일정한 채무자의 자력(변제 능력)을 담보합니다.
- 단순 자력 담보 시 → 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 봄
- 장래 자력 담보 시 → 채무의 변제기 기준으로 자력을 판단
- 담보 시점에 채무자가 자력이 없다면 → 매수인은 매도인에게 손해배상청구 가능
핵심 포인트
- 자력의 존부는 담보 시점을 기준으로 판단
- 매수인은 손해배상청구권을 행사할 수 있으나, 해제권은 인정되지 않음
4. 경매에서의 담보책임
경매의 경우 일반 매매와 달리 담보책임의 범위가 제한됩니다.
원칙
- 공경매에서 권리의 하자에 대한 담보책임만 인정됨
- 물건의 하자에 대해서는 담보책임이 발생하지 않음
담보책임의 주체 및 범위
1. 채무자(소유자) : 1차적 책임 부담
- 계약해제권과 대금감액청구권 인정
- 손해배상청구권은 원칙적으로 불인정
2. 예외적으로 손해배상
-
인정
채무자가 권리의 흠결을 알고 고지하지 않은 경우 - 채권자가 하자를 알고 있었던 경우
3. 채무자 자력 상실 시
- 채권자가 배당금액 한도 내에서 2차 책임 부담
판례 요약
경매 절차 자체가 무효인 경우에는 채무자·채권자 모두 담보책임을 지지 않는다.
5. 시험 대비 핵심 요약표
| 구분 | 담보책임 내용 | 행사기간 | 손해배상 여부 | 주요 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 특정물매매 | 해제, 손해배상 | 6개월 | ○ | 무과실책임, 법률적 장애 포함 |
| 불특정물매매 | 해제, 완전물급부, 손해배상 | 6개월 | ○ | 특정 전에는 책임 없음 |
| 채권 매매 | 손해배상 | 제한 없음 | ○ | 자력 담보 시점 주의 |
| 경매 | 해제, 감액(손해배상 일부 예외) | 제한 없음 | △ | 물건 하자에 대한 책임 없음 |
마무리 학습전략
- 핵심 키워드 암기 : 특정물매매, 불특정물매매, 완전물급부청구권, 자력담보, 경매담보책임
- 판례 중심 학습 : 건축불가 토지, 자력 담보 시점, 경매 절차 무효
- 기출문제 반복 풀이 : “하자 안 날로부터 6개월” 문항 반복 확인
📌 공인중개사 민법의 담보책임 파트는 “권리의 하자”와 함께 반드시 함께 학습해야 하는 단원입니다. 하자의 개념과 각 유형별 책임 범위를 구분하는 것이 고득점의 핵심입니다.
👉 [공인중개사 민법 기출문제 – 담보책임 단원 바로 풀기]
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