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공인중개사 민법에서 계약금계약은 매매계약 파트에서 매년 출제되는 핵심 영역입니다.
특히 계약금의 법적 성질, 해제권 유보약정, 계약 해제의 효과는 판례와 연결되어 자주 응용문제로 등장하므로 반드시 숙지해야 합니다.
👉 최신 2025년 공인중개사 민법 기출 포인트 확인은 필수입니다.
계약금계약의 의의
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계약 당사자 일방이 상대방에게 계약금·보증금·착수금·선금 명목으로 교부하는 금전
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매매는 낙성계약이므로 계약금 지급은 성립요건이 아님
계약금의 성질과 형태
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매매, 임대차, 도급, 위임 등 다양한 계약에서 수수
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증약금 : 계약 체결 사실의 증거
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해약금 : 해제권 유보의 의미
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위약금 : 특약이 있는 경우 계약 위반 시 손해배상액
계약금 지급약정(계약금계약)
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매매계약의 종된 계약
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주계약이 무효·취소·해제되면 계약금계약도 함께 무효
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이 경우 계약금은 부당이득으로 반환해야 함
판례 포인트
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단순히 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 계약금 효력 발생 X
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계약금약정은 해제 가능, 그러나 교부자는 임의로 주계약 해제 불가
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계약금 일부 지급 시 → 매도인은 실제 받은 금액이 아니라 약정 계약금의 배액을 상환하고 계약 해제 가능
👉 시험 핵심 : 계약금 일부 지급 vs 약정 금액 기준
해제권 유보약정
의의
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민법은 계약금이 지급된 경우, 다른 약정이 없으면 해제권을 유보한 것으로 해석
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위약금으로 보려면 명시적 특약 필요
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예: “계약금을 지급한 당사자가 위반하면 몰취, 상대방이 위반하면 배액 배상”
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존속기간(행사 시기 제한)
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해제권은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 존속
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이행의 착수 = 중도금 지급, 물건 인도, 이행 전제행위
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착수는 자신의 채무 이행이어야 하며, 단순 촉구행위는 해당하지 않음
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토지거래허가 신청은 착수 아님 → 다만 신의칙상 이행의무 인정
계약 해제의 의사표시
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교부자 : 계약금 포기 의사표시
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수령자 : 계약금 배액 상환 또는 제공과 함께 해제 의사표시
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실무상 : 제공만으로 충분, 상대방이 수령하지 않으면 공탁 가능
계약 해제의 효과
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일반 해제와 동일하게 소급효 발생 → 계약 효력 소멸
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단, 이행 착수 전 해제 가능 시 급부 반환의무 없음
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계약금 몰취·배액배상은 채무불이행 책임이 아닌 적법한 권리행사
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약정해제권 특약은 법정해제권 성립에 영향을 미치지 않음
👉 판례 핵심 : 약정해제권과 법정해제권의 관계
마무리 – 기출 학습 전략
이번 단원에서 다룬 계약금계약, 해제권 유보약정, 계약 해제의 효과는 공인중개사 민법 시험에서 반드시 출제되는 영역입니다.
특히 계약금 일부 지급 판례, 이행 착수 기준, 해제 효과는 기출문제를 통해 반복 확인해야 합니다.
👉 지금 바로 공인중개사 민법 기출문제집을 풀어보며, 오늘 학습한 내용을 실전에 적용해 보시길 권장드립니다.
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