매매의 예약, 예약완결권과 대상청구권

민법 채권법에서 매매의 예약은 매매계약 단원에서 파생되는 중요한 개념으로, 공인중개사 시험 기출에서 꾸준히 등장하는 단골 영역입니다. 특히 예약완결권과 대상청구권은 판례와 연결되어 응용문제가 자주 나오므로 반드시 숙지해야 합니다.

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매매의 예약

의의

매매의 예약이란 장래에 본계약을 체결할 의무를 부담하는 계약을 의미합니다.
예약은 본계약이 유효하게 성립할 요건을 충족해야 하며, 본계약이 무효라면 예약도 무효가 됩니다.

종류

1. 일방예약·쌍방예약

• 일방예약: 예약완결권이 한쪽 당사자에게만 있음

• 쌍방예약: 쌍방 모두에게 예약완결권이 있음

2. 편무예약·쌍무예약

• 편무예약: 한쪽만 승낙의무 부담

• 쌍무예약: 쌍방 모두 승낙의무 부담

매매의 일방예약

1. 추정 규정

• 매매예약은 원칙적으로 일방예약으로 추정된다

2. 예약완결권의 성질

• 예약완결권은 형성권이므로, 예약완결 의사표시만으로 본계약이 성립한다.

3. 양도성

• 예약완결권은 양도 가능하며, 채권자대위권의 객체가 된다.

4. 가등기 가능성

• 예약완결권은 가등기 가능하다.

5. 행사기간

• 당사자가 약정할 수 있음

• 약정이 없는 경우, 상대방에게 확답을 최고 가능

• 확답 없으면 예약 효력 소멸

• 행사기간 약정이 없는 경우, 제척기간 10년 적용

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판례 포인트

• 예약완결권 행사 전 목적물이 훼손되어 이행불능이 된 경우 → 이후 예약완결 의사표시를 하더라도 효력 없음

• 목적 부동산을 인도받았다 하더라도, 제척기간 도과 시 예약완결권 소멸

• 제척기간 도과 여부는 법원이 직권조사 가능

👉 공인중개사 시험에서는 제척기간 10년, 직권조사 가능성이 자주 출제됩니다.

대상청구권

1. 의의

• 채무자가 이행불능 사유로 대체적 이익을 취득한 경우, 채권자가 그 이익 반환을 청구할 수 있는 권리

2. 사례

• 토지의 공용수용 시 → 매수인은 보상청구권 양도 또는 보상금 반환 청구 가능

• 화재 발생 시 보험금 역시 대상청구권의 대상

3. 효과

• 채권자는 자신의 채무 면제 또는 대상청구권 행사 중 선택 가능

👉 공용수용과 보험금 사례는 출제 빈도가 높은 영역입니다.

마무리 – 기출을 통한 학습 전략

이번에 다룬 매매의 예약, 예약완결권, 대상청구권은 공인중개사 민법 시험에서 응용문제로 자주 등장하는 핵심 단원입니다.

특히 일방예약 추정, 예약완결권의 제척기간(10년), 대상청구권의 적용 범위는 최신 판례와 함께 반드시 암기해야 할 포인트입니다.

👉 지금 바로 공인중개사 민법 기출문제집을 확인하고, 오늘 학습한 예약·완결권·대상청구권 개념을 실제 문제에 적용해보는 것이 합격의 지름길입니다.