공인중개사 민법 매매계약 정리｜법적 성질·성립요건·의무 총정리

매매계약은 민법 채권법에서 가장 기본적이고 중요한 계약으로, 공인중개사 시험에서도 자주 출제되는 핵심 단원입니다. 특히 계약금 계약과 담보책임에서 문제 비중이 높으므로, 매매의 법적 성질과 성립요건을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

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매매계약의 법적 성질

매매는 매도인과 매수인이 재화와 금전을 교환하는 계약으로, 다음과 같은 법적 성질을 가집니다.

• 낙성계약: 당사자 간 합의만으로 성립

• 쌍무계약: 동시이행항변권·위험부담 발생

• 유상계약: 대가 관계가 존재

• 불요식계약: 특정 형식이 필요하지 않음

매매계약의 성립요건

• 재산권 이전과 대금 지급에 관한 합의만 있으면 성립하며, 처분행위가 아니므로 매도인이 권리자가 아니어도 유효하다.

• 매매계약에 따른 비용은 매도인과 매수인이 균분하여 부담한다.

매도인의 의무

1. 권리이전의무

• 재산권 이전을 위해 합의, 인도, 등기 등 실행행위 필요

• 매수인이 목적물을 온전히 이용·향유할 수 있도록 등기말소까지 이행해야 함(판례)

• 건물 매도인은 토지이용권까지 마련할 의무가 있음

2. 점유이전의무

• 매수인에게 목적물 점유를 이전하고 사용·수익할 수 있도록 보장

• 원칙적으로 목적물 인도를 기준으로 과실 귀속이 결정

3. 과실인도의무

• 대금 지급이 완료된 경우, 인도 전이라도 매수인에게 과실수취권 인정(판례)

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매수인의 의무

 대금지급의무

• 지급 시기와 장소는 약정에 따르며, 없으면 민법 규정에 따른다.

• 일방에 기한이 있는 경우, 상대방의 의무에도 동일한 기한이 적용된다고 추정

• 목적물 인도와 동시에 대금을 지급해야 하며, 인도 장소에서 지급한다.

• 인도받지 않은 목적물의 과실은 매도인에게 귀속되고, 매수인은 인도일부터 대금 이자를 지급해야 한다. 다만, 지급기한이 정해진 경우 예외가 있다.

• 매수한 권리에 전부 또는 일부 상실 위험이 있는 경우, 매수인은 위험 한도 내에서 대금 지급을 거절할 수 있다. 단, 매도인이 상당한 담보를 제공하면 지급 거절 불가. (대금지급거절권)

정리

매매계약은 공인중개사 시험뿐 아니라 실무에서도 빈번히 다루어지는 핵심 주제입니다. 매도인과 매수인의 권리·의무, 대금지급거절권 등 판례까지 숙지하면 고득점에 유리합니다.

👉 2025년 기준 최신 민법 규정과 판례를 반영해 학습하는 것이 중요합니다.