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공인중개사 민법 채권법에서 중요한 단원은 바로 계약 해제의 효과입니다.
이 글에서는 계약 해제의 소급효, 원상회복의무와 손해배상의무, 해제 시 제3자 보호 범위, 해제권 소멸 사유, 해지와의 차이까지 정리합니다.
1. 계약 해제의 소급 효과
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의미: 해제 시 계약은 소급적으로 소멸
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효과: 미이행 채무는 소멸하고 이미 이행된 부분은 원상회복의무가 발생
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채무불이행자도 해제의 소급효 주장 가능
2. 원상회복의무
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해제한 당사자와 상대방 모두 부담
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반환 범위: 선·악의 불문, 받은 이익 전부
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과실·사용이익 반환: 목적물로부터 수취한 과실도 반환 대상
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금전 반환: 법정이자 부가 필요 (부당이득 성질, 지연손해금 아님)
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특징: 원상회복의무와 손해배상의무는 동시이행관계
3. 손해배상의무
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해제와 함께 손해배상 청구 가능
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원칙: 이행이익 배상
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예외: 신뢰이익 배상도 가능 (계약 성립을 믿고 지출한 비용 등)
4. 해제의 소급효와 제3자 보호
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원칙: 해제로 제3자의 권리를 해할 수 없음
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해제 전 제3자: 선의·악의 불문 보호
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해제 후 제3자: 선의인 경우에만 보호
보호받는 제3자
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계약 목적물에 대해 권리를 취득하고 대항요건을 갖춘 자
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매매목적물 양수인, 대항력 있는 임차인, 압류·가압류 채권자 등
보호받지 못하는 제3자
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물권변동 성립요건 미비 취득자
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토지 매수인의 신축 건물 양수인
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계약상 채권 양수인, 채권 압류·전부채권자
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제3자를 위한 계약의 수익자
5. 해제권의 소멸 사유
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채무자가 이행 제공 시 해제권 소멸 (이행지체 한정)
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상당 기간 행사하지 않으면 실효의 원칙 적용
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특약·법률로 정한 행사기간 경과 시 소멸 (없으면 10년 제척기간)
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해제권 행사 최고에 의한 소멸 가능
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해제권자가 목적물을 현저히 훼손하거나 반환 불능 시 → 신의칙 위반으로 소멸
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해제 불가분성에 따라 소멸
6. 계약의 해지
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의미: 계속적 계약에서 채무불이행이 있을 때 장래 효력만 소멸
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차이점: 해제는 소급효, 해지는 장래효
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사례: 사용대차, 임대차, 고용 등에서 법정 해지권 규정
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효과: 해지 후 지금까지 지속된 계약관계를 청산할 의무 발생
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특징: 해제권과 동일하게 단독 의사표시로 행사, 철회 불가, 조건·기한 부가 불가, 불가분성 적용
정리
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계약 해제는 소급효로 인해 원상회복의무·손해배상의무가 발생
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제3자는 경우에 따라 보호 여부가 달라짐 (해제 전 제3자 전부 보호, 해제 후 제3자는 선의만 보호)
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해제권은 일정 사유로 소멸 가능, 행사 기간은 원칙적으로 10년 제척기간
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해지는 장래 효력만 소멸하는 점에서 해제와 구별됨
공인중개사 시험에서 자주 출제되는 영역으로, 특히 제3자 보호 범위와 해제권 소멸 사유는 판례와 함께 반드시 숙지해야 합니다.
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