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공인중개사 민법 채권법에서 중요한 주제 중 하나가 바로 채무불이행의 유형과 해제권입니다.
이 글에서는 이행지체, 이행불능, 이행거절의 개념과 차이를 정리하고, 해제권 행사 방법 및 해제권 불가분성에 대해 판례와 함께 설명합니다.
1. 이행지체
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의미: 채무자가 이행기에 적법한 이행을 하지 않은 경우
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해제권 발생 요건
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채권자가 상당한 기간을 정해 이행을 최고했음에도 불구하고 이행하지 않은 경우 계약 해제 가능
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단, 채무자가 이행 거절 의사를 명확히 표시했다면 최고 없이 즉시 해제 가능
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유의점: 상대방에게 동시이행항변권이 있으면, 채무자를 이행지체에 빠뜨리려면 채권자도 자기 채무 이행을 제공해야 함
2. 이행불능
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의미: 채무자의 귀책사유로 채무 이행이 불가능해진 경우
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효과: 최고 없이 즉시 해제권 발생, 발생 시점은 이행불능이 된 때
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특징
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채권자는 반대채무의 이행 제공을 하지 않아도 해제 가능
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채무자에게 책임 없는 사유로 이행불능이 된 경우 → 해제 불가, 위험부담 문제로 처리
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매매 목적물의 단순 가압류는 이행불능으로 보지 않음
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일부 이행불능이라도 계약 목적 달성이 불가능하면 계약 전부 해제 가능
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3. 이행거절
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의미: 채무자가 이행하지 않겠다는 확정적 의사를 표시한 경우
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효과: 즉시 해제권 발생, 반대채무의 이행 제공 불필요, 이행기 도래도 기다릴 필요 없음
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판례 요점
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채무자가 이행거절 의사표시를 철회했다면, 이후에는 채무 제공 + 상당 기간 최고 후에만 해제 가능
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계약 해제 사유가 되는 채무불이행 여부는 계약 해제 시점을 기준으로 판단
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4. 해제권을 발생시키지 않는 채무불이행
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단순한 부수적 의무 불이행 → 해제 불가, 손해배상만 청구 가능
5. 이행최고와 예외
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원칙: 해제권 행사 전에는 상당 기간을 정해 이행 최고 필요
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예외: 약정해제, 이행거절, 정기행위, 이행불능의 경우 최고 불요
6. 해제권의 행사 방법
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행사 방식: 해제권자의 일방적 의사표시(형성권), 또는 소 제기로 행사 가능
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제한
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해제 의사표시는 철회 불가
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조건·기한을 붙일 수 없음 (단, 상대방 불이익이 없는 경우 예외 인정)
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정지조건부 계약 해제는 유효
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7. 해제권의 불가분성
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원칙: 당사자가 수인인 경우, 계약 해제는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 함
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효과: 일방 당사자 1인의 해제권이 소멸하면 다른 당사자도 소멸
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성격: 임의규정
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판례: 공유물의 경우, 공유자 각자가 자기 지분에 대해서만 해제 가능
정리
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이행지체: 최고 후 해제 가능
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이행불능: 즉시 해제 가능
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이행거절: 확정적 불이행 의사 시 즉시 해제 가능
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해제권 불가분성: 계약 당사자가 여럿일 때 전원에 대해 행사해야 함
공인중개사 민법 시험에서는 해제권 발생 요건과 판례 태도가 자주 출제되므로 반드시 구별해두어야 합니다.
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