해제와 해지, 합의해제·약정해제·법정해제 차이 [공인중개사 민법 요점정리]

공인중개사 민법 채권법에서 자주 출제되는 계약의 해제와 해지는 실무에서도 매우 중요한 개념입니다. 

이 글에서는 법정해제, 합의해제, 약정해제의 차이를 정리하고, 해제·해지·취소·철회 등 유사 개념과의 구별 포인트를 쉽게 정리해드립니다.

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계약의 해제(법정해제)

• 의미: 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시(형성권, 단독행위)로 소급 소멸시키는 것

• 요건: 주로 채무불이행이 있을 때 인정

• 효과

  • 계약 해제 시 원상회복의무 발생

  • 금전을 반환할 때는 이자를 가산해야 함

  • 원상회복 후에도 손해가 남아 있으면 별도로 손해배상 청구 가능

합의해제(해제계약)

• 의미: 당사자 쌍방의 합의로 계약의 효력을 새로운 계약을 통해 소급 소멸시키는 것

• 특징

  • ‘계약’이므로 민법상 해제·해지 규정은 적용되지 않음

  • 특약이 없는 한 채무불이행에 따른 손해배상 청구 불가

  • 반환할 금전에 이자 지급 의무 없음

  • 합의해제로 계약이 소멸하면 매도인의 원상회복청구권은 물권적 청구권으로 소멸시효의 대상이 되지 않음

• 제한: 제3자의 권리를 해하지 못함

약정해제

• 의미: 계약이나 법률에서 당사자에게 해제·해지 권리를 유보한 경우, 의사표시만으로 계약을 해제할 수 있는 제도

• 사례: 계약금 계약에서 매도인 또는 매수인이 해제권을 유보한 경우

• 특징

  • 법정해제와 달리 손해배상 청구 불가

  • 원상회복 시 금전 반환에는 이자 가산

  • 민법 해제 규정은 임의규정 → 당사자 약정으로 달리 정할 수 있음

취소와 철회와의 차이

• 취소: 계약 성립 당시 흠결(제한능력, 사기·강박 등)으로 효력을 상실시키는 것

• 철회: 의사표시가 효력 발생하기 전 장래에 대해 효력을 상실시키는 것

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해제와 해지의 차이

• 해제: 계약 효력을 소급 소멸

• 해지: 계속적 계약관계에서 장래 효력만 소멸

해제조건과의 차이

• 해제: 당사자의 의사표시 필요, 소급효 인정

• 해제조건: 조건 성취로 자동 발생, 소급효 불인정

실권약관과 차이

• 실권약관: 채무불이행 시 당사자 의사표시 없이 계약이 자동 소멸되는 조항

• 사례: “중도금 미지급 시 계약 자동 무효”라는 특약

판례 정리

• 매수인이 중도금을 지급하지 않으면 계약이 자동 해제된다는 특약 → 불이행 즉시 계약 해제 인정

• 매수인이 잔대금 지급기일까지 지급하지 않으면 계약이 해제된다는 특약 → 매도인은 잔대금 지급기일까지 자기 채무(소유권 이전 등)를 제공해야 자동 해제 효력이 발생

정리

• 법정해제: 채무불이행 시 일방 의사표시로 계약 해제

• 합의해제: 당사자 합의로 계약 소급 소멸

• 약정해제: 계약금 계약 등에서 당사자가 미리 해제권을 유보한 경우

• 해제 vs 해지: 소급 소멸과 장래 소멸의 차이

민법 시험뿐 아니라 실무에서도 계약의 해제와 해지, 합의해제, 약정해제 구별은 필수 개념입니다. 특히 공인중개사 시험에서는 판례와 효과 차이가 자주 출제되므로 정확히 숙지해야 합니다.