민법 공유관계 합유와 총유 [공인중개사 민법 요점 정리]

• 법률 규정 또는 계약에 의하여 성립
• 부동산을 합유하는 경우에는 반드시 등기가 필요

• 합유자는 전원의 동의 없이 지분을 처분할 수 없습니다.

4. 사망 시 지분 귀속

• 합유자가 사망하면, 잔존 합유자가 2인 이상일 경우 잔존 합유자에게 합유로 귀속
• 잔존자가 1인일 경우 단독소유로 귀속

• 합유자는 공유와 달리 합유물의 분할을 청구할 수 없습니다.

• 합유물의 처분 또는 변경은 전원의 동의가 필요하며, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다.

7. 합유의 종료

• 조합체 해산
• 합유물의 양도
• 해산 시 합유물의 분할은 공유물 분할 규정에 따릅니다.

합유에 관한 판례

• 합유자 1인 명의로 한 소유권보존등기는 무효입니다.

• 전원의 동의 없이 합유 지분을 매매할 수 없습니다.

• 다만, 합유물에 관한 원인무효 소유권이전등기 말소 청구는 보존행위에 해당하므로 합유자 각자가 할 수 있습니다.

총유(總有)의 개념과 특징

총유란 법인 아닌 사단이 사원의 집합체로서 물건을 공동 소유하는 형태를 말합니다. 대표적인 예로 종중과 교회가 있습니다.

총유의 법률관계

1. 규율 기준

• 총유의 관리·운영은 사단의 정관이나 규약에 의해 정해집니다.
• 정관·규약이 없으면 민법 규정이 적용됩니다.

2. 총유물의 관리 및 처분

• 사원총회의 결의에 의합니다.

3. 총유물 사용·수익

• 각 사원은 정관 또는 규약에 따라 총유물을 사용·수익할 수 있습니다.

4. 사원의 권리·의무

• 사원의 권리와 의무는 사원 자격의 취득·상실에 따라 발생·소멸합니다.

5. 총유재산에 관한 소송

• 법인 아닌 사단이 그 명의로 총회의 결의를 거쳐 소송을 제기할 수 있습니다.
• 또는 구성원 전원이 당사자가 되는 필수적 공동소송 형태가 가능합니다.
• 개별 사원은 단독으로 당사자가 될 수 없습니다.

6. 대표자의 권한 제한

• 교회의 대표자는 총회의 결의 없이 총유물을 처분할 권한이 없습니다.

7. 사원 탈퇴의 효과

• 교인 등이 교회를 탈퇴하면, 종전 교회의 재산은 잔존 교인들의 총유로 귀속됩니다.

8. 총유물 범위 외 행위

• 비법인사단이 타인 간의 금전채무를 보증하는 행위는 총유물의 관리·처분행위에 해당하지 않습니다.

합유와 총유의 차이 정리

• 합유: 조합체의 공동 소유, 지분 처분 불가, 분할 청구 불가

• 총유: 법인 아닌 사단의 공동 소유, 총회 결의로 관리·처분, 사원 자격에 따라 권리·의무 발생

👉 따라서 민법 합유와 총유의 차이를 명확히 이해하는 것은 시험 대비와 실무 모두에서 매우 중요합니다.

결론

민법상 합유와 총유는 단순한 공유와 달리 구성체에 따른 특별한 공동소유 형태입니다.

• 합유는 조합체 중심, 지분 처분과 분할이 제한됨

• 총유는 비법인사단 중심, 관리·처분은 총회 결의에 의존

이처럼 성립 원인과 법적 효과가 다르므로, 반드시 구분하여 암기해야 합니다.