이번에는 소유권에 기한 물권적 청구권을 정리합니다. 이미 물권법 서론에서 물권적 청구권과 채권적 청구권의 차이를 다루었는데, 이번 파트에서는 특히 소유물반환청구권, 소유물방해제거청구권, 소유물방해예방청구권이 시험에 자주 등장합니다. 특히 무단 건축물 철거와 관련된 판례가 단골로 출제되므로 반드시 숙지해야 합니다.
10년치 기출문제 풀기소유물반환청구권
소유자는 자신의 물건을 점유하는 자에게 반환을 요구할 수 있습니다. 다만, 상대방이 정당한 점유권원을 가진 경우에는 반환을 거부할 수 있습니다.
① 법률상 소유자이면 충분하며, 공시방법(등기)을 모두 갖출 필요는 없음. (예:
상속으로 취득한 부동산 소유자)
② 등기 없는 부동산 매수인은 직접 청구 불가 → 매도인을 대위하여 행사 가능.
③ 신축 건물을 매수했으나 아직 등기를 하지 못한 경우 → 불법점유자에게 직접
명도청구 불가.
④ 명의신탁의 경우 명의수탁자만이 소유자로서 반환청구 가능.
⑤ 소유자 여부 판단 기준: 사실심 변론종결 시점. → 이미 소유권을 상실한 전
소유자는 청구 불가.
⑥ 반환의무자: 사실심 변론종결 당시의 점유자. (단, 점유보조자는 책임 없음)
⑦ 점유권원 예시: 지상권, 전세권, 유치권, 임차권, 동시이행항변권 등.
⑧ 매수인은 등기 없이도 인도받아 점유 중이면 반환청구 대상이 아님. → 그
매수인으로부터 다시 매수하거나 임차한 자도 동일하게 보호됨.
소유물방해제거청구권
① 청구 주체는 현재의 소유자. (단, 전 소유자의 계약에 따른
근저당권 말소청구는 인정)
② 방해행위는 고의·과실 여부와 상관없이 위법해야 함.
③ 방해는 반드시 현재 계속 중이어야 함.
타인 토지 위 무단 건축물 사례
① 토지 소유자는 건물 소유자에게 방해제거청구로 건물 철거,
반환청구로 대지 인도를 요구할 수 있음.
② 그러나 건물의 점유자에 대해 퇴거 청구는 불가. (대지 반환만
가능)
③ 철거청구 상대방 = 건물을 철거할 권능(처분권)을 가진 자.
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건물을 양수한 자가 등기하지 않았더라도 인도받아 점유 중이라면 철거처분권 인정.
소유물방해예방청구권
장래에 방해 발생이 예상되는 경우, 소유자는 해당 행위자에게 방해 예방 조치나 손해배상 담보 제공을 청구할 수 있음.
✅ 정리 포인트:
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반환청구는 "현재 점유자" 대상
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방해제거청구는 "계속적 위법 방해"에 한정
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예방청구는 "장래 위험"까지 대비 가능
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무단 건축물 철거 판례는 반드시 출제됨
