유치권 성립요건과 판례 [공인중개사 민법 요점 정리]

공인중개사 시험 민법에서 담보물권인 유치권은 빈출되는 주제입니다. 특히 유치권의 성립요건, 법적 성질, 판례, 그리고 동시이행항변권과의 비교가 자주 출제되므로 반드시 정리해야 합니다.

10년치 기출문제 풀기

담보물권의 공통적 특성(통유성)

유치권은 담보물권에 속하며, 담보물권은 다음과 같은 공통 특성을 가집니다.

• 부종성 – 피담보채권이 있어야 성립하고, 채권이 소멸하면 담보물권도 소멸.

• 수반성 – 피담보채권이 양도되면 담보물권도 함께 이전.

• 불가분성 – 채권 전액 변제 시까지 목적물 전체에 효력 발생.

• 물상대위성 – 다른 담보물권에는 인정되지만 유치권에는 적용되지 않음.

유치권의 개념과 의의

유치권이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건과 관련된 채권을 가지는 경우, 변제를 받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 권리입니다.

• 동산·부동산 모두 가능

• 사용·수익권은 없고 인도 거절권만 행사

• 강제집행 시 매수인에게도 대항 가능

• 소멸시효 중단 효과 있음

유치권의 법적 성질

• 물권적 성격 – 대세적 효력, 채무자·소유자 모두에게 대항 가능

• 담보물권적 성격 – 부종성, 불가분성 인정.

  • 판례: 유치권 불가분성은 목적물이 분할 가능한 경우에도 적용됨.

• 우선변제권 없음 – 단, 간이변제충당이나 파산 시 별제권 인정.

• 법정담보물권 – 법률이 정한 요건 충족 시 성립, 등기 불필요.

  • 유치권 배제 특약은 유효.

합격비결 기출문제 풀기

유치권의 성립요건

유치권은 다음 요건을 갖추어야 성립합니다.

1. 점유 요건

• 타인의 물건에 대한 적법한 점유 필요

• 불법행위로 취득한 점유는 인정되지 않음

2. 목적물 요건

• 대상: 동산, 부동산, 유가증권 등

• 반드시 채무자 소유일 필요는 없음

• ⚖ 판례: 수급인은 공사대금을 지급받기 전 **자신의 재료·노력으로 건축된 기성부분(본인 소유물)**에는 유치권 불가

3. 점유 시기

• 채권 발생 전후 불문

• 직접점유·간접점유 모두 가능

• ⚖ 판례:

  • 채권자가 간접점유만 하는 경우 → 유치권 성립 불가

  • 경매개시결정등기 이후 취득한 점유 → 유치권 불가

  • 근저당권 설정 후라도 경매개시결정등기 전 점유 취득 → 유치권 성립

4. 적법한 점유

• 불법행위로 인한 점유는 배제됨

• ⚖ 판례:

  • 필요비·유익비 상환청구권에 기초한 유치권 배제하려면 상대방이 불법성 입증해야 함

  • 건물 점유자가 토지 소유자에게 불법행위를 하고 있는 경우 → 유치권 주장 불가

5. 채권 요건

• 변제기 도래 필요

• 목적물과 채권 사이에 견련성 있어야 함

견련관계 인정 사례

• 필요비·유익비 상환청구권

• 신축건물 공사대금채권 (도급계약)

• 목적물 손해로 인한 손해배상청구권

견련관계 불인정 사례

• 임차보증금 반환청구권

• 권리금 반환청구권

• 임차인의 부속물매수청구권 매수대금

• 건축자재대금채권

동시이행항변권 vs 유치권 비교

구분	동시이행항변권	유치권
성격	채권법상 항변권	물권 (담보물권)
요건	쌍무계약 관계	점유 + 채권 견련성
행사	인도 거절 가능	인도 거절 가능
공통점	둘 다 상환급부판결, 부당이득 반환 문제 발생

👉 따라서 동시이행항변권과 유치권은 동시에 성립 가능하며, 선택적으로 행사할 수 있습니다.

유치권의 포기

• 당사자 간 유치권 배제 특약 가능 (유효)

• 성립 후 포기하면 즉시 소멸

• 포기로 소멸한 경우 제3자도 주장 가능

✅ 공인중개사 시험 포인트 정리

• 유치권은 점유 + 목적물과 채권의 견련성 + 변제기 도래가 핵심 요건

• 불법점유 → 유치권 불가

• 우선변제권 없음, 단 간이변제충당·파산 시 별제권 인정

• 판례에서 자주 나오는 부분:

  • 경매개시결정등기 전후의 점유 취득

  • 수급인의 기성부분 유치권 불인정