법률행위 유효요건과 강행규정·임의규정 구분 [공인중개사 민법 요점정리]

• 확정성 : 내용이 불명확하면 무효
• 실현 가능성 : 불가능한 행위는 무효
• 적법성 : 법률에 위반되지 않아야 함
• 사회적 타당성 : 선량한 풍속 및 사회질서에 어긋나면 무효

3. 의사와 표시의 합치

• 원칙적으로 불일치하더라도 유효하나,
• 허위표시는 무효, 착오는 취소 가능

4. 특별 유효요건

• 대리행위에서는 대리권 필요
• 토지거래허가구역에서는 관청의 허가 필요
• 조건부·기한부 법률행위, 유언 등은 각각의 요건 충족 필요

법률행위 목적의 적법성

법률행위 목적의 적법성이란 법률행위가 강행법규에 위반되지 않아야 함을 의미합니다.
만약 강행법규를 위반한다면 해당 법률행위는 무효이며, 사후에 당사자가 추인한다고 해도 유효로 전환되지 않습니다.

강행규정과 임의규정

• 강행규정 : 선량한 풍속, 공공질서 등 사회질서와 밀접한 규정으로, 당사자의 합의로도 배제할 수 없음.

• 임의규정 : 사회질서와 직접 관련이 없는 규정으로, 당사자가 원한다면 그 적용을 배제할 수 있음.

👉 따라서 강행규정 위반 시 법률행위는 무효가 되고, 임의규정은 당사자의 합의가 우선합니다.

강행규정의 세부 구분 – 효력규정과 단속규정

강행규정은 다시 효력규정과 단속규정으로 구분됩니다.

• 효력규정 : 위반하면 법률행위 자체가 무효

• 단속규정 : 위반 시 제재(벌칙, 행정처분)는 있으나 행위 자체는 유효

효력규정에 해당하는 판례

• 법정 상한을 초과한 중개보수 약정 → 초과 부분 무효

• 토지거래허가 없이 체결된 계약 → 무효

• 사립학교 재산 처분 시 주무관청 허가 없는 경우 → 무효

• 일정한 자격자에게만 허용된 영업행위 위반 → 무효

단속규정에 해당하는 판례

• 일임매매약정

• 전매행위

• 중간생략등기

• 비실명 금융거래 계약

• 무허가 음식점·숙박업 영업

• 공무원의 영리행위

👉 시험에서는 효력규정인지 단속규정인지 판례 구분 문제가 자주 출제되므로 반드시 암기해야 합니다.

공인중개사 민법 기출문제 예시

문제 1. 다음 중 법률행위의 목적 요건에 해당하지 않는 것은?
① 확정성
② 실현 가능성
③ 적법성
④ 당사자의 권리능력
👉 정답: ④ (능력은 별도의 유효요건)

문제 2. 강행규정 위반 시 무효가 되는 경우는?
① 무허가 음식점 영업
② 일임매매약정
③ 법정 수수료를 초과한 중개보수 약정
④ 비실명 금융거래 계약
👉 정답: ③ (효력규정에 해당)

문제 3. 다음 중 단속규정 위반으로 효력에는 영향이 없는 것은?
① 토지거래허가 없이 매매계약 체결
② 사립학교 재산 처분 시 허가 없는 행위
③ 무허가 숙박업 영업
④ 투자수익보장약정
👉 정답: ③ (단속규정 사례)

마무리

오늘은 공인중개사 민법 법률행위 유효요건 중 특히 중요한 목적의 적법성과 강행규정·임의규정, 그리고 효력규정·단속규정 판례 구분을 학습했습니다. 공인중개사 시험에서는 이러한 구분 문제가 자주 출제되므로, 기출문제를 반복 학습하는 것이 가장 효과적인 대비 방법입니다.

민법은 암기와 이해가 동시에 필요한 과목이므로, 확·가·적·타(확정성·가능성·적법성·타당성) 키워드를 중심으로 학습하고 판례 사례를 반드시 암기하시길 추천드립니다.