지상권의 효력과 소멸 [공인중개사 민법 요점정리]

• 건물 양도 시 지상권도 함께 이전됩니다.
• 단, 지상권 이전등기를 하지 않더라도 토지소유자는 건물 매수인에게 건물철거를 청구할 수 없습니다. 다만 지료 상당액 부당이득 반환 청구는 가능합니다.

4. 임대 가능

• 지상권자는 존속기간 내에 토지를 제3자에게 임대할 수 있으며, 토지소유자는 이에 대해 인도 청구를 할 수 없습니다.

지료 지급과 증감

1. 지료의 성질

• 지료는 지상권의 본질적 요소가 아니며, 약정이 있을 때에만 청구할 수 있습니다.
• 법정지상권은 지료 지급의무가 인정됩니다.

2. 약정 없는 경우

• 지상권 설정 시 지료 약정이 없으면 지료 지급의무가 없습니다.

3. 증감청구권

• 지료가 토지세·부담금 변동이나 지가 상승 등으로 불합리해진 경우, 지상권자나 토지소유자는 지료 증감청구권을 행사할 수 있습니다.
• 이는 형성권으로, 분쟁 시 법원이 판단합니다.

지상권의 소멸

• 물권 일반의 소멸 사유

• 토지 멸실, 존속기간 만료, 제3자 시효취득, 혼동, 소멸시효, 토지 수용, 우선권 있는 저당권·채권자의 강제경매 등

2. 지상권 소멸청구

• 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않을 경우 토지소유자는 소멸청구 가능
• 2년 이상은 반드시 연속일 필요는 없습니다.

3. 저당권이 설정된 경우

• 지상권 소멸청구는 저당권자에게 통지 후 상당 기간 경과해야 효력이 발생합니다.

4. 포기

• 지상권에 저당권이 설정되어 있으면 저당권자의 동의 없이 소멸시킬 수 없습니다.

지상권 소멸의 효과

1. 원상회복 의무

• 지상권자는 토지를 원상회복하여 반환해야 합니다.
• 건물·공작물·수목은 철거해야 하지만, 예외적으로 매수청구가 인정될 수 있습니다.

2. 토지소유자의 매수청구권

• 토지소유자는 상당한 가액을 지급하고 지상물을 매수할 수 있습니다.
• 이는 형성권이며, 정당한 사유가 있으면 거절할 수도 있습니다.

3. 지상권자의 지상물 매수청구권

• 지상물을 철거하면 가치가 크게 떨어지는 경우, 지상권자는 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

4. 비용상환

• 지상권자는 필요비 상환청구권은 없으나, 유익비 지출 시 비용상환청구권이 인정됩니다.

정리 및 결론

민법상 지상권의 효력과 소멸은 토지 사용과 관련된 중요한 법리입니다.

• 지상권은 양도·저당권 설정·임대가 가능하며,

• 지료 지급 및 증감청구권이 인정되고,

• 소멸 사유와 함께 지상물 매수청구권이 핵심적으로 작용합니다.

👉 따라서 공인중개사 시험 대비뿐만 아니라 부동산 실무에서도 지상권 갱신·소멸·매수청구권을 반드시 이해해야 합니다.