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민법 채권법 총론 중 계약의 성립 단원은 공인중개사 시험에서 꾸준히 출제되는 핵심 영역입니다. 특히 청약과 승낙의 개념·효력발생시기, 청약의 유인과의 구별, 격지자간 계약의 성립시기는 자주 등장하는 기출 포인트입니다.
계약의 성립 요건
계약은 청약과 승낙이라는 의사표시의 합치로 성립합니다.
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청약: 구체적이고 확정적인 계약 의사표시
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승낙: 청약에 응하여 계약을 성립시키려는 의사표시
청약
1. 청약의 개념과 요건
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일방적·구체적·확정적 의사표시
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특정인뿐만 아니라 불특정 다수인에게도 가능 (예: 자동판매기 설치)
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청약자가 계약을 성립시킬 만큼 명확한 내용을 포함해야 함
판례
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아파트·상가 분양광고는 ‘청약의 유인’에 불과
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계약 내용을 결정할 정도의 사항을 포함해야 청약으로 인정
2. 청약의 유인과 구별
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청약: 승낙만 있으면 계약이 성립
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청약의 유인: 상대방으로 하여금 청약하게 유도하는 행위. 이후 승낙 여부를 결정할 자유는 유인자에게 있음
3. 청약의 효력발생 시기
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청약은 상대방에게 도달한 때 효력 발생
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도달 전에는 철회 가능
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도달 후에는 철회 불가, 청약의 구속력이 발생
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승낙 기간이 정해진 경우, 그 기간 내 승낙이 없으면 청약은 효력 상실
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승낙 기간이 정해지지 않은 경우, 상당한 기간 내 승낙해야 함
승낙
1. 승낙의 의의
상대방의 청약에 응하여 계약을 성립시키려는 의사표시.
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명시적 또는 묵시적으로 가능
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청약과 내용이 일치해야 하며, 조건이나 변경이 붙으면 새로운 청약으로 간주
2. 객관적·주관적 합치
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객관적 합치: 청약 내용과 일치해야 함. 교차청약 시에는 별도의 승낙 없이 성립 가능
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주관적 합치: 반드시 청약자에게 행하여야 하며, 도달 시 계약이 성립
3. 승낙기간과 연착
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승낙이 늦게 도달했을 경우, 청약자가 이를 새로운 청약으로 인정하면 계약 성립 가능
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승낙이 제때 발송되었으나 우편 지연 등으로 연착된 경우, 청약자가 지체 없이 통지하지 않으면 계약은 성립한 것으로 간주
격지자간 계약의 성립시기
격지자(서로 떨어져 있는 자) 간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립합니다. 즉, 상대방이 승낙 통지를 받는 시점이 아니라 발송 시점에서 계약이 성립하는 것이 원칙입니다.
정리
민법에서 청약과 승낙의 효력발생 시기, 청약의 유인, 격지자간 계약 성립시기는 공인중개사 민법 시험에서 자주 출제되는 단골 주제입니다. 청약은 도달 시 효력 발생, 승낙은 도달 시 계약 성립, 격지자간 계약은 발송 시 계약 성립이라는 점을 반드시 구분해 기억해야 합니다.
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