민법 채권법에서 쌍무계약은 서로 대가적 의미를 가지는 계약으로, 당사자 쌍방의 채무가 상호 의존적인 관계를 가집니다. 이때 중요한 개념이 바로 동시이행항변권입니다.
공인중개사 시험에서는 동시이행항변권의 발생 요건과 효과, 그리고 판례 적용 여부를 묻는 문제가 자주 출제됩니다. 이번 글에서는 핵심 개념을 쉽게 정리하였습니다.
10년치 기출문제 풀기쌍무계약의 효력과 채무의 견련성
쌍무계약에서 양 당사자의 채무는 대립적·대가적·교환적 성질을 띠며 분리할 수 없는 견련성을 가집니다.
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성립상의 견련성: 한쪽 채무가 성립하지 않으면 다른 채무도 성립하지 않음.
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이행상의 견련성: 일방의 채무가 이행될 때까지 상대방도 이행을 거절할 수 있음 → 동시이행항변권.
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존속상의 견련성: 쌍방의 책임 없는 사유로 채무가 이행 불능 시, 상대방의 이행청구도 불가 → 채무자위험부담주의.
동시이행항변권의 의의
동시이행항변권이란, 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다.
동시이행항변권의 발생요건
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하나의 쌍무계약에 기초한 대립되는 채무일 것
두 채무는 계약 목적상 **대가관계(견련성)**에 있어야 함
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주된 급부의무 사이여야 함
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채권양도·채무인수 후에도 동일성이 유지되면 존속
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손해배상채무로 전환되어도 동시이행항변권은 유지
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매도인의 소유권이전등기의무는 제한 없는 완전한 의무여야 함
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부가가치세 포함 매매대금 전부와 소유권이전등기의무는 동시이행 관계
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매수청구권 행사 시, 소유권이전과 대금채무가 동시이행 관계
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상대방의 채무가 변제기에 도래해야 함
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선이행의무자라도 상대방이 이행 곤란 상태라면 동시이행항변권 발생
동시이행관계의 확장
비쌍무계약에서도 일정 요건을 충족하면 동시이행항변권이 인정됩니다.
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전세금 반환 ↔ 전세권 말소등기 서류 교부
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계약 무효·취소 시 원상회복의무 ↔ 부당이득반환
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담보책임, 청산금 지급채무 ↔ 소유권이전등기 및 인도
동시이행항변권 인정 판례
✅ 인정된 사례
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계약 무효·취소 → 부당이득반환의무
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임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환 ↔ 임차인의 목적물 명도
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매도인의 소유권이전등기 및 저당권말소 ↔ 매수인의 대금 지급
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지상권자의 매수청구권 행사 시 소유권이전 ↔ 대금 지급
❌ 인정되지 않은 사례
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채무자의 변제 ↔ 저당권자의 저당권 말소의무
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임차보증금 반환 ↔ 임차권등기 말소
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매도인의 토지거래허가 협력의무 ↔ 매수인의 대금 지급
동시이행항변권의 효과
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연기적 항변권으로, 행사 시 상대방 청구권의 실현을 저지
반드시 행사해야 효력 발생 (법원 직권 판단 불가)
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소송에서는 상환이행판결 선고 → “상대방 이행과 동시에 이행하라”
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동시이행항변권이 붙은 채권은 상계 불가
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이행 제공이 일시 중단되어도 항변권은 유지
ㅋ정리
동시이행항변권은 쌍무계약에서 공평성을 보장하는 핵심 장치입니다. 공인중개사 시험에서는 발생요건과 판례 적용 여부를 정확히 구분할 수 있어야 합니다. 특히 판례에서 인정된 경우와 부정된 경우를 반복 학습하면 고득점에 도움이 됩니다.
