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민법 전세권의 효력에 관한 정리입니다. 공인중개사 시험에서 자주 출제되는 전세권자의 권리·의무, 전세권 양도, 전전세 관련 핵심을 다룹니다.
전세권의 효력
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전세권자는 부동산의 용익권능을 가지며, 목적물을 점유·사용·수익할 수 있습니다.
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물권적 청구권과 상린관계가 적용되며, 우선순위는 설정등기의 시간에 따라 결정됩니다.
건물전세권자의 토지 이용 관계
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건물 전세권은 건물 사용을 위한 토지 이용권까지 포함합니다.
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전세권자의 동의 없이 지상권이나 토지임차권을 소멸시킬 수 없습니다.
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법정지상권이 인정되며, 건물 전세권은 이에 미치는 효력을 가집니다.
전세권자의 현상유지·수선의무
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전세권자는 현상유지 및 통상적 수선의무를 부담합니다.
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필요비 상환청구는 불가하나, 유익비의 경우 가액 증가가 현존하면 일정한 범위에서 상환청구 가능.
전세권의 처분·양도
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전세권은 자유롭게 양도·담보 제공·전전세가 가능하나, 설정행위에서 금지된 경우 불가.
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전세권 양도는 물권적 합의 + 등기로 성립하며, 전세권설정자의 동의는 필요하지 않습니다.
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양수인은 설정자에 대하여 동일한 권리·의무를 가집니다.
전세권의 담보제공
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전세권은 저당권의 객체가 될 수 있습니다.
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전세권 소멸 시 저당권자는 전세금 반환청구권에 물상대위할 수 있습니다.
전전세
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존속기간 내 전전세 설정 가능하며, 원전세권의 제한을 받습니다.
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전전세권은 독립된 전세권이지만, 존속기간은 원전세권 범위 내여야 합니다.
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전세권자는 전전세권이 설정된 범위에서는 직접 사용 불가.
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전세권자는 불가항력 손해라도 전전세로 인해 발생했다면 책임을 집니다.
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전전세권자도 경매권·우선변제권을 가질 수 있습니다.
✅ 핵심 요약: 전세권자는 목적물의 현상유지 의무와 제한적 수선의무를 부담하며, 전세권의 양도·담보제공·전전세가 가능하지만 법적 요건과 제한을 따라야 합니다. 이는 공인중개사 민법 시험에서 반복 출제되는 주요 포인트입니다.
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