공인중개사 시험 대비 민법 전세권 핵심 정리입니다. 전세권의 법적 성질, 담보물권성, 설정 요건, 전세금 증감청구권, 존속기간과 갱신 규정, 그리고 관련 판례까지 빠짐없이 살펴봅니다.
1. 전세권의 개념
전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익합니다. 또한 전세금에 대해 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선변제권을 가집니다.
2. 전세권의 법적 성질
(1) 용익물권
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물권이므로 대세적 효력이 있음
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소유권이 제3자에게 이전되어도 새로운 소유자는 전세권의 부담을 승계
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전세권자는 점유할 권리 및 물권적 청구권 보유
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소유자 동의 없이 양도, 저당권 설정, 전전세, 임대 가능
(2) 담보물권성
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전세권 소멸 시 전세금 반환을 위해 목적물 전부에 대해 우선변제권 및 경매청구권 행사 가능
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담보물권의 특성인 부종성·수반성·물상대위성·불가분성을 가짐
3. 전세권의 취득 요건
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등기에 의해 성립
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농경지 전세권 설정 불가
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부동산 일부에도 설정 가능하며, 등기 시 도면 첨부 필요
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전세금 지급이 필수 요소 (전세금은 등기사항)
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전세금 증감청구 가능: 증감 범위는 전세금의 1/20 이내, 1년 내에는 청구 불가
관련 판례
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존속기간 시작 전 설정등기도 유효
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기존 채권으로 전세금 지급 갈음 가능
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채권담보 목적의 전세권도 유효
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제3자 명의로 담보권 설정 가능
4. 전세권의 존속기간과 갱신
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최장 10년, 초과 약정 시 10년으로 단축
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갱신 시에도 10년을 넘을 수 없음
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존속기간 약정이 없는 경우: 일방 당사자가 통고 가능 → 6개월 후 소멸
건물 전세권의 특례
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최단 존속기간 1년
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법정갱신제도 존재:
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존속기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 갱신거절·조건변경 통지 없으면 자동 갱신
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등기 불필요, 제3자에게도 대항 가능
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법정갱신 시 존속기간은 정하지 않은 것으로 봄
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📌 정리
전세권은 용익물권성과 담보물권성을 동시에 가진 독특한 권리입니다. 전세권의 설정, 전세금 증감, 존속기간 및 갱신 요건은 공인중개사 민법에서 자주 출제되는 부분이므로 반드시 숙지해야 합니다.
