이중매매 법률행위 개념과 법률효과 [공인중개사 민법 요점 정리]

 

공인중개사 민법 시험에서 자주 출제되는 이중매매 법률행위는 최근 10년간 5문제가 출제될 정도로 빈출 영역입니다. 평균 2년에 한 번꼴로 나오기 때문에 반드시 이해해야 하는 핵심 주제입니다.

이 글에서는 이중매매 법률행위의 개념, 법률효과(유효·무효 구분), 판례 포인트를 정리하고, 실제 공인중개사 민법 기출문제 풀이를 통해 학습 효과를 높여드리겠습니다.

10년치 기출문제 풀기

📌 이중매매 법률행위의 개념

• 정의: 매도인이 제1 매수인과 매매계약을 체결하고 계약금만 받은 상태에서, 다시 제2 매수인과 매매계약을 체결하여 소유권 이전등기까지 마친 경우의 법률관계.

📌 이중매매 법률효과

1. 원칙: 유효

• 제2매수인의 선의·악의와 관계없이 매도인과 제2매수인의 법률행위는 원칙적으로 유효합니다.

• 따라서 제2매수인은 적법하게 소유권을 취득합니다.

• 제1매수인은 매도인의 이행불능을 이유로 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 이 경우 제1매수인은 제2매수인에게 채권자취소권, 불법행위 손해배상청구권, 유치권을 행사할 수 없습니다.

2. 예외: 무효

• 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 → 반사회질서 법률행위로서 절대적 무효입니다.

• 단순히 이중매매 사실을 알았다는 사정만으로는 적극가담으로 보지 않습니다.

➡ 제1매수인의 권리관계

• 매도인: 채무불이행 책임을 물어 손해배상청구 가능

• 제2매수인: 불법행위에 해당하여 손해배상청구 가능

• 제1매수인은 직접 말소등기를 청구할 수는 없고, 매도인의 말소·이전등기 청구권을 대위 행사(채권자대위권) 할 수 있습니다.

• 제3자(제2매수인으로부터 매수한 사람)는 선의라도 보호받지 못함

➡ 대리인의 이중매매

• 적극가담 여부는 본인이 아니라 대리인을 기준으로 판단합니다.

📌 이중매매 법리의 확대 적용

• 매도인이 타인 소유 부동산임을 알면서 증여, 근저당권 설정, 취득시효 완성 후 처분 등에 적극 가담한 경우에도 동일하게 적용됩니다.

📌 공부 팁

• 공인중개사 민법 시험은 조문·판례 중심으로 출제됩니다.

• 따라서 이중매매 관련 판례 표현을 정확히 암기하고, 반드시 기출문제 풀이를 통해 이해도를 높여야 합니다.

• "이론 → 판례 → 기출문제 풀이"의 학습 루틴을 반복하면 고득점을 달성할 수 있습니다.

  합격비결 기출문제 풀기

✅ 정리: 이중매매 법률행위는 원칙적으로 유효하지만, 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 절대적 무효가 됩니다. 제1매수인은 매도인뿐 아니라 제2매수인에게도 손해배상청구를 할 수 있습니다.