법정지상권 성립요건과 판례[공인중개사 민법 요점정리]

 

공인중개사 시험에서 물권법의 지상권 파트, 특히 법정지상권은 매년 출제되는 핵심 단원입니다. 이번 글에서는 법정지상권의 성립요건·효과·판례 정리와 함께 관습법상 법정지상권까지 비교하여 학습합니다.

1. 법정지상권의 의의

민법 제366조에 따르면,
저당물의 경매로 인해 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 되는 경우, 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
👉 지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 결정합니다.

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2. 법정지상권의 성립요건

1. 저당권 설정 당시 건물이 존재할 것

• 나대지에 저당권이 설정된 뒤 신축된 건물 → 성립 ❌

• 저당권자가 동의했더라도 제3자가 알 수 없으므로 성립 ❌

• 건축 중·미등기 건물이라도 성립 ⭕

2. 토지와 건물이 동일 소유자일 것

• 저당권 설정 시 토지·건물이 동일인 소유여야 함

• 단, 저당권 설정 후 제3자에게 양도되더라도 요건 충족

3. 토지·건물에 저당권이 설정될 것

• 토지에만 또는 건물에만 저당권 설정해도 가능

4. 경매로 소유자가 달라질 것

• 담보권 실행 경매로 매수인이 대금을 완납한 시점에 법정지상권 성립

• 등기 없어도 효력 발생

3. 법정지상권의 효과

• 배제특약 불가: 저당권자와 토지소유자가 미리 배제 특약을 해도 무효

• 지료 지급 의무: 당사자 합의 없으면 법원이 결정

• 처분 가능: 건물만 또는 지상권만 따로 처분 가능

4. 관습법상 법정지상권

(1) 의의

토지·건물이 동일인에게 귀속되었다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우, 당사자의 의사를 고려해 건물소유자에게 인정되는 지상권입니다.
👉 민법 규정이 아닌 관습법에 의해 성립합니다.

(2) 성립요건

1. 토지·건물이 처분 당시 동일인 소유일 것
2. 매매·증여·경매 등으로 소유자가 달라질 것
3. 철거 약정이나 임대차계약이 없을 것

(3) 효력

• 등기 없이도 성립 ⭕

• 토지소유자의 승계인에게도 대항 ⭕

• 단, 지상권을 처분할 때는 등기 필요

• 지료 지급 의무 있음 (무상 관습법상 지상권 ❌)

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5. 판례 정리

✅ 성립 인정 판례

• 미등기·무허가 건물도 건물로서 요건 충족 시 인정

• 공유대지 분할 후 단독소유로 바뀐 경우

• 대지소유자가 건물을 타인과 공유하다가 대지만 매도한 경우

❌ 성립 부정 판례

• 원인무효 등기로 동일인 소유가 된 경우

• 매매계약 해제로 소유권이 환원된 경우

• 명의신탁 해지로 소유권이 이전된 경우

• 건물 철거 약정이 있는 매매계약의 경우

• 토지 공유자 일부가 동의 없이 건물을 신축한 경우

6. 기출 포인트

• 성립 요건: 저당권 설정 당시 건물 존재 + 동일인 소유 + 경매로 소유 분리

• 효과: 지료 지급 의무, 특약 배제 불가

• 관습법상 법정지상권: 등기 불필요, 지료 지급 필수

• 판례 구분 문제: ‘인정 vs 부정’ 사례 반드시 암기

✅ 마무리 – 학습 TIP

• 법정지상권은 “성립 요건 → 효력 → 판례” 순으로 정리해야 실수 줄일 수 있습니다.

• 기출문제에서는 저당권 설정 시점과 소유관계 변동이 가장 큰 함정 포인트입니다.