.png)
공인중개사 시험에서 저당권 파트는 매년 중요한 출제 영역입니다. 특히 공동저당의 효력, 그리고 동시배당과 이시배당의 효과는 사례형 문제로 자주 등장하므로 반드시 이해해야 합니다. 이번 글에서는 민법 물권법 중 공동저당의 개념과 효력, 배당 방식에 따른 차이를 정리해 보겠습니다.
공동저당의 개념
공동저당이란 동일한 채권의 담보로 여러 개의 부동산에 저당권이 설정된 경우를 의미합니다. 각 부동산마다 1개의 저당권이 설정되지만, 이들 저당권이 모두 동일한 채권을 담보합니다.
즉, 채무자가 여러 부동산을 소유하거나 제3자가 물상보증을 제공하는 경우에도 공동저당이 가능하며, 이는 채권자의 권리를 더욱 강력하게 보장하는 수단이 됩니다.
공동저당의 효력
-
채권자의 실행선택권
공동저당권자는 복수의 저당권 전부를 동시에 실행하거나, 일부 부동산에 대해서만 실행할 수 있습니다. 중요한 점은 일부만 실행하더라도 매각대금에서 피담보채권 전액을 변제받을 수 있다는 것입니다. -
동시배당과 이시배당의 균형
공동저당의 목적 부동산 중 일부만 먼저 경매되는 이시배당의 경우에도, 최종적으로는 동시배당과 같은 결과가 되도록 하여 차순위 저당권자가 불이익을 받지 않도록 보호합니다.
공동저당의 목적물이 모두 채무자 소유인 경우
-
동시배당
각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권자의 채권이 분담됩니다. -
이시배당
저당권자는 채권 전액에 대하여 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만, 후순위 저당권자는 동시배당이 있었다면 공동저당권자가 다른 부동산에서 우선변제를 받았을 금액만큼을 대위 취득할 수 있습니다.
물상보증인이 있는 경우 (판례)
-
동시배당
공동저당권자는 채권 전액을 채무자 소유의 부동산으로부터 우선변제받습니다. 따라서 채무자 소유 부동산의 후순위 저당권자에게는 대위가 발생하지 않습니다. -
이시배당
-
채무자 소유 부동산이 먼저 경매된 경우 → 동시배당과 동일하게 처리됩니다.
-
그러나 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매된 경우 → 선순위 공동저당권자가 변제를 받아도 아직 경매되지 않은 채무자 소유 부동산의 소유자는 선순위 저당권의 말소를 청구할 수 없습니다.
-
이때 후순위 저당권자가 물상보증인을 대위하여 공동저당권자에게 선순위 저당권 이전의 부기등기를 요구할 수 있습니다.
-
공인중개사 시험 대비 포인트
-
공동저당의 효력은 채권자에게 매우 강력한 권리를 부여하는 제도입니다.
-
동시배당과 이시배당의 차이를 반드시 이해하고, 후순위 저당권자의 대위취득 여부를 정확히 구분해야 합니다.
-
물상보증인이 있는 경우 판례가 시험에 자주 출제되므로, 사례 문제를 통해 반복 학습하는 것이 필요합니다.
👉 보다 자세한 공인중개사 시험 민법 기출문제 풀이는 관련 학습자료에서 확인해 보시는 것도 좋습니다.
✅ 이번 글에서는 공동저당의 효력과 동시배당·이시배당의 효과를 정리했습니다. 공인중개사 시험을 준비하신다면, 반드시 사례형 문제를 반복 연습하며 출제 포인트를 확실히 이해하시길 권장드립니다.
.png)
