공인중개사 민법 물권법 – 점유권 승계·하자 있는 점유·선의·악의 점유 총정리

 

공인중개사 민법에서 점유권 승계와 하자 있는 점유, 선의·악의 점유는 매년 빠짐없이 출제되는 핵심 영역입니다.

특히 점유의 병합·분리, 하자 승계 여부, 악의 점유 전환 시점은 판례와 조문을 모두 이해해야 풀 수 있는 문제로, 단순 암기만으로는 대응하기 어렵습니다.

이번 글에서는 핵심 개념 + 기출문제 예시 + 판례 포인트를 종합 정리하여, 실전에서도 흔들리지 않는 학습을 도와드리겠습니다.

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목차

1. 출제 포인트와 시험 경향

2. 점유권 승계의 효과 – 분리와 병합

3. 하자 있는 점유와 하자 없는 점유

4. 선의 점유와 악의 점유

5. 기출문제 예시

6. 공부 전략과 마무리

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1. 출제 포인트와 시험 경향

• 매년 1~2문제 이상 꾸준히 출제

• 승계 시 하자 포함 여부와 악의 전환 시점이 자주 함정 포인트

• 기출에서는 ‘시점’과 ‘하자’ 개념을 변형해 출제하는 경향

• 조문과 판례를 함께 이해해야 오답 방지 가능

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2. 점유권 승계의 효과 – 분리와 병합

구분	내용	특징
분리	자기 점유만 주장	전 점유자의 점유와 무관
병합	자기 점유 + 전 점유자의 점유 합산	전 점유자의 하자까지 승계

📌 중요 판례

• 상속인은 피상속인의 점유를 떠나 자기 점유만 주장할 수 없음

• 전 점유자의 점유를 주장할지 여부는 임의이지만, 임의의 시점 선택은 불가

• 전 점유자의 점유를 주장하면 하자까지 승계

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3. 하자 있는 점유와 하자 없는 점유

구분	정의	예시
하자 있는 점유	악의·과실·강폭·은비·불계속 중 일부 결함 존재	강제 점유, 불법 점유
하자 없는 점유	선의·무과실·평온·공연·계속 충족	정상적인 매매 점유

💡 민법상 추정 규정

• 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정

• 전후 양 시기에 점유 사실이 있으면 계속 점유로 추정 (점유자가 달라도 적용)

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4. 선의 점유와 악의 점유

• 선의 점유: 본권이 있다고 믿고 점유

• 악의 점유: 본권이 없음을 알거나 의심하며 점유

📌 판례 기준

• 원칙적으로 점유자는 선의로 추정

• 본권 소송에서 패소 시, 소 제기 시점부터 악의 점유로 간주
  (판결 선고일부터가 아님에 주의)

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5. 기출문제 예시

문제 1

상속인은 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유만 주장할 수 있다. (O/X)
✅ 정답: X → 상속인은 피상속인의 점유만 따로 떼어 주장 불가

문제 2

점유자가 전 점유자의 점유를 주장하면, 그 하자는 승계하지 않는다. (O/X)
✅ 정답: X → 하자까지 승계

문제 3

본권 소송에서 패소한 경우, 판결 선고일부터 악의 점유로 간주된다. (O/X)
✅ 정답: X → 소 제기 시부터 악의 점유로 간주

기출문제 풀이하기

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6. 공부 전략과 마무리

• **승계 방식(분리·병합)**과 하자 승계 여부를 구분해야 함

• 악의 전환 시점은 소 제기일이라는 점을 반드시 기억

• 기출문제에서 자주 쓰이는 변형 패턴: “하자 있는 점유 승계 여부” + “악의 간주 시점”

• 합격 전략: 요점정리 → 기출 풀이 → 오답 분석 반복