공인중개사 민법 물권법 – 점유의 관념화·직접점유자·간접점유자·점유보조자 총정리

 

간접점유와 직접점유


공인중개사 민법의 물권법 중 ‘점유권’ 단원은 매년 2문제 이상 출제되는 필수 영역입니다.

특히 점유의 관념화, 직접점유자·간접점유자 구분, 점유보조자 개념은 시험장에서 헷갈리기 쉬운 부분이죠.
이번 글에서는 핵심 요약 + 기출문제 예시 + 판례 포인트까지 정리하여 한 번에 완성할 수 있도록 도와드립니다.

1. 점유권 파트 출제 경향

  • 최근 10년간 총 15문제 출제

  • 매년 평균 1.5문제 이상 등장

  • 주로 판례 문구 변형, 예외 규정 응용 형태로 출제

  • 특히 점유의 관념화, 점유의 종류 점유자와 회복자와의 관계가 고득점 관건

2. 점유의 관념화 개념 정리

점유의 관념화란, 사실상 물건을 지배하지 않아도 법적으로 점유를 인정하거나, 반대로 사실상 지배하더라도 점유로 보지 않는 개념입니다.

구분 내용 예시
사실상 지배 X → 점유 인정 법률 규정으로 인정 간접점유자, 상속인
사실상 지배 O → 점유 불인정 점유보조자 종업원, 관리인

💡 대표 사례

  • 상속인: 상속 개시 시 자동으로 점유 승계 → 사실상 지배 불필요

  • 점유보조자: 물건을 실제로 관리하더라도 법적 점유자 아님

3. 직접점유자·간접점유자·점유보조자 비교

구분 개념 권리 예시
직접점유자 직접 물건을 사실상 지배 점유보호청구권 있음 임차인, 전세권자
간접점유자 타인의 직접점유를 매개로 점유 점유보호청구권 있음 임대인, 전세권자
점유보조자 타인의 지휘·감독하에 물건 지배 점유보호청구권 없음 (자력구제권만 있음) 종업원, 관리인

4. 기출문제 예시

문제 1

상속 개시 시점에 상속인이 사실상 점유를 하지 않아도 점유권이 인정된다. (O/X)
✅ 정답: O → 상속인의 점유는 대표적인 ‘점유의 관념화’ 사례

문제 2

점유보조자도 점유보호청구권을 행사할 수 있다. (O/X)
✅ 정답: X → 점유보호청구권 없음, 다만 자력구제권 가능

문제 3

간접점유가 성립하려면 점유매개자의 직접점유가 필요하다. (O/X)
✅ 정답: O → 직접점유가 전제 조건

기출문제 풀이하기

5. 관련 판례 핵심 포인트

  • 대지 소유자로 등기한 자 → 대지를 인도받아 점유한 것으로 봄

  • 건물 소유권 양도 시 → 부지 점유도 상실

  • 건물 소유명의자가 아니면 → 부지 점유자로 볼 수 없음

  • 매매·양도로 소유권이전등기 시 → 점유 취득 인정

  • 소유권보존등기만으로는 → 점유 이전 불인정

6. 점유권 취득·승계·소멸 정리

① 취득

  • 직접점유: 원시취득(무주물 선점 등), 승계취득(상속, 합의+인도)

  • 간접점유: 점유매개관계 설정 시 성립

② 승계 효과

  • 점유 분리·병합 가능

  • 상속인은 자신의 점유만 주장 불가

  • 전점유자의 하자까지 승계

③ 소멸

  • 사실상 지배 상실 시 소멸

  • 간접점유는 매개자 점유 상실·관계 단절 시 소멸

7. 공부 팁과 마무리

  • 교재 개념만 읽고 넘어가지 말 것 → 표현을 변형한 함정문제 대비 필요

  • 기출문제 풀이 후 오답 분석 필수

  • 판례 문구 암기는 고득점의 핵심

  • 이론 → 기출 → 오답노트의 3단계 학습법이 가장 효과적


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