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민법 담보물권 중 저당권의 실행은 공인중개사 시험에서 매년 출제되는 핵심 주제입니다.
특히 매각대금의 배당순위, 제3취득자의 보호, 일괄경매청구권, 저당물보충청구권 등은 이해가 부족하면 오답으로 이어질 수 있는 부분이므로 명확하게 정리해야 합니다.
1. 저당권 실행 전의 효력
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저당물 소유자는 저당권 설정 후에도 사용·수익·처분권능을 유지합니다.
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단, 저당권 설정 후 성립한 지상권·지역권·전세권·임차권은 경매로 모두 소멸합니다.
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제3취득자도 저당권자에게 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있으며, 필요비·유익비를 지출한 경우 경매대금에서 우선 변제받을 수 있습니다.
2. 저당권 침해와 물권적 청구권
저당권자는 방해를 제거하거나 예방할 권리가 있습니다.
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판례 요지
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일탈한 목적물 반환은 청구할 수 없으나 원상회복은 청구 가능
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멸실·훼손으로 우선변제권 행사가 방해되면 방해 제거 청구 가능
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저당권 효력을 침해하는 유해등기 말소 청구 가능
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또한, 저당권자는 침해자의 불법행위로 인해 담보 가치가 부족해진 경우 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.
3. 채무자의 기한이익 상실과 저당물보충청구권
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담보를 손상·감소·멸실하게 하거나 담보 제공 의무를 이행하지 않은 경우, 채무자는 즉시 변제청구권의 대상이 됩니다.
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저당물의 가치가 줄어든 경우 저당권자는 저당물보충청구권을 행사할 수 있습니다.
4. 저당권의 실행 요건과 절차
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피담보채권이 존재하고 이행기가 도래했음에도 변제가 없을 때, 저당권자는 임의경매를 신청할 수 있습니다.
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우선변제권은 일반채권자보다 항상 우선하며, 전세권·가등기담보권과는 등기의 시간적 순서에 따릅니다.
5. 매각대금 배당순위
경매대금은 다음 순서대로 배당됩니다.
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집행비용
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공익비용 (제3취득자의 필요비·유익비 상환청구권)
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주택임대차보호법·상가건물임대차보호법에 따른 소액보증금, 임금 우선특권
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경매목적물에 대한 당해세
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저당권에 의한 채권 및 확정일자 있는 임차보증금반환채권
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조세채권(당해세 제외)은 일자 순서에 따름
👉 시험 포인트: 소액보증금, 임금채권, 당해세, 조세채권의 우선순위는 반드시 암기해야 합니다.
6. 담보물권이 아닌 우선변제권과의 관계
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최우선변제권: 일정액 이하의 보증금·전세금, 3개월분 임금·재해보상금 → 저당권자보다 우선
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우선변제권 임차권: 대항요건 + 확정일자 기준 → 같은 날 등기된 저당권보다 후순위
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조세채권: 국세·지방세·관세 등은 납부의무 성립일 기준으로 우선순위 판단. 단, 당해세는 저당권보다 항상 우선
7. 저당권과 용익권의 관계
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저당권 설정 이전 취득한 용익권은 인수주의 적용
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저당권 설정 이후 취득한 용익권은 소멸주의 적용
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전세권은 예외적으로 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다.
8. 일괄경매청구권
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토지를 저당권 설정 후 소유자가 건물을 신축한 경우, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매 청구 가능
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요건: 저당권 설정 당시 건물이 존재하지 않아야 하며, 건물은 저당권설정자가 신축·소유한 것일 것
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특징:
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일괄경매는 권리이지 의무가 아님
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우선변제는 토지 매각대금에 한함
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토지만 경매해도 충분한 경우에도 일괄경매 가능
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토지와 건물은 동일인에게 매각되어야 함
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9. 저당권의 소멸
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저당권은 피담보채권과 함께 소멸하지만 독립적으로 소멸시효에 걸리지 않음
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저당권이 소멸하면 등기는 효력을 잃고, 저당권자는 말소의무를 부담합니다.
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소유자는 원인 해소에 기해 등기말소청구권을 행사할 수 있습니다.
결론
저당권의 실행과 배당순위, 제3취득자 보호, 일괄경매청구권, 저당물보충청구권은 공인중개사 민법에서 매년 출제되는 고난도 영역입니다.
특히 매각대금 배당순위와 일괄경매청구권 요건은 시험 단골 지문이므로 반드시 정확히 이해하고 암기해야 합니다.
👉 이 글을 통해 저당권 실행 절차와 관련 권리관계를 정리하면, 공인중개사 시험뿐 아니라 부동산 실무에서도 큰 도움이 될 것입니다.
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